от 
Имам приятел, който отдава под наем двустаен апартамент в историческия център на Малага. Тя поддържа 90% заетост и печели средно 1000–1500 евро на месец след покриване на всички разходи.
Тя поддържа нещата прости. Публикувала е обявата в Airbnb и сама управлява повечето услуги, наемайки специалисти само за специални случаи. Да, това е възможно в Малага, ако закупите имот със съществуващ лиценз. В тази статия ще разгледаме възможностите в основните общини на Коста дел Сол.
Краткосрочните наеми остават едни от най-привлекателните стратегии за инвестиране в имоти на Коста дел Сол.
Въпреки това, разпоредби се променят бързо в Андалусия. Градове като Малага, Фуенхирола, и Манилва сега имат по-строги правила за лицензи за туристически наеми (ВУЦ), така че купувачите трябва да разбират тези правила, преди да закупят имот.
В това ръководство ще обясня новия правна рамка, как да кандидатствайте за лиценз, и какво инвеститори трябва да се вземат предвид при закупуване на имот под наем на Коста дел Сол.
Тези прозрения са възможни благодарение на екипа на Адвокати Мансанарес.
Разбиране на лицензите за туристически наеми (VUT) в Андалусия
A Апартамент за туристически цели (VUT) лиценз позволява имотът да бъде законно отдаван под наем за краткосрочни престои на платформи като Airbnb или Booking.com.
Едно от най-важните правни уточнения, въведени наскоро, е, че лицензът за туристически наем е свързан със самия имот, а не със собственика. Това означава, че когато продаден лицензиран обект, лицензът се прехвърля на новия собственик без необходимост от ново заявление. Единственото изискване е да се уведоми Регистър за туризъм на Андалусия на промяната на собствеността.
За инвеститорите това е значително. Купуването на имот с Валиден лиценз ви позволява да започнете да отдавате под наем веднага.
Въпреки това, нови лицензи не винаги са налични. Разпоредбите се различават между общините.
Например:
- Градът Малага временно спря нови лицензи за VUT докато правилата за градоустройство се актуализират
- В Фуенхирола, имоти трябва да има независим достъп от улицата, за да отговаряте на условията за лиценз
- Манилва е разделил общината на зони където наемът може да бъде ограничен или да изисква специално разрешение
Тези разлики в регулациите са причината, поради която местоположението има голямо значение при планирането на стратегия за покупка на имот с цел отдаване под наем на Коста дел Сол.
Как да кандидатствате за лиценз за туристическо настаняване
Ако имотът все още няма лиценз, процесът обикновено включва няколко стъпки.
Първо, имотът трябва да отговаря на технически изисквания като минимални жилищни стандарти, подходяща вентилация, оборудване за безопасност и правила за обитаване.
След това собственикът трябва да регистрира имота в Регистъра за туризъм на Андалусия (RTA). Това обикновено се прави онлайн с придружаваща документация.
Много общини днес изискват допълнителна стъпка.
- Потвърждение, че разпоредбите за градоустройство позволяват туристически настанявания.
- В някои области, а Общинска наредба изисква се от кметството.
- Регистрация в регионален туристически регистър също се изисква.
Друго важно изискване, въведено през 2025 г., е одобрение от сградата Етажна собственост. Ако имотът все още няма лиценз, общността може да се нуждае от одобрение на туристически наеми с три пети мнозинство.
но ако имотът вече има валиден лиценз, че одобрение не се изисква, тъй като лицензът се счита за придобито законно право.
Ето практичен съвет, който винаги споделям с клиентите си:
Преди да резервирате имот, попитайте адвоката си за да потвърдим съответствието с градоустройствените правила и пригодността за лицензиране.
Може ли да купите имот с лиценз и да започнете да отдавате под наем веднага?
Да, и това често е най-сигурната инвестиционна опция.
Ако имотът има валиден туристически лиценз, регистриран в Регистър за туризъм на Андалусия, тя остава валидна след продажбата. Новият собственик просто уведомява регистъра за промяната на собствеността.
Отдаването под наем може да продължи без прекъсване.
Много инвеститори търсят конкретно лицензирани имоти в Беналмадена, Марбея или Мияс защото премахва регулаторната несигурност.
От личен опит, живеейки в Беналмадена, лицензираните имоти обикновено се продават по-бързо, защото купувачите знаят, че отдаването под наем е законно осигурено.
Управление на имоти, Операции на Airbnb и Апарт-хотел алтернативи
Често срещан въпрос от чуждестранни купувачи е дали трябва да регистрират фирма, за да управляват краткосрочни наеми.
В повечето случаи, компанията не е необходима. Много собственици просто отдават имотите си под наем като физически лица и декларират доходите от наем в Испания.
Но вие трябва да спазвате оперативни изисквания, като например:
- Регистрация на гости в полицейските власти
- Стандарти за почистване и поддръжка
- Деклариране на доходите от наем
Поради тези отговорности, много собственици избират да работя с професионално управление на наеми тези компании могат да обработват:
- Регистрация на гости и комуникация
- Почистване и поддръжка
- Управление на обяви в Airbnb и други платформи
- Оптимизация на цените
Таксите за управление обикновено варират от 15% до 25% от наемния доход, в зависимост от нивото на обслужване.
Друга интересна възможност за инвеститорите е апартамент с услуги или апартхотел. Тези имоти работят по- като хотели, с професионален мениджмънт вече на място. Този модел може да е привлекателен за инвеститори, предпочитащи пасивен доход без ежедневни оперативни задачи.
Нека да разгледаме разликата между двата варианта:
Възвръщаемост от наем и какво наистина движи възвръщаемостта на Коста дел Сол
Апартаменти за продажба в района на Коста дел Сол обикновено могат да генерират годишен нет Възвръщаемост на инвестициите около 6–8%, но това силно зависи от това колко конкурентоспособен е вашият имот.
В днешно време купувачите трябва да мислят като гости. При търсене в Airbnb хората филтрират по характеристики като басейн, фитнес, изглед към морето и модерен дизайн, както и дребни детайли като детектори за дим.
Това вече не са просто екстри; те пряко да повлияят на вашия доход от наем. От моя опит имотите със силни характеристики и добра презентация се представят значително по-добре.
В същото време е важно да се разбере финансовата страна на инвестицията, включително Коефициенти на заетост, динамично ценообразуване и тенденции на търсенето.
SaaS инструментите могат да ви помогнат да следите колко имота са наети в даден момент и на каква цена, което ви дава реално предимство. Накрая, не забравяйте и за практически аспекти като данъци върху имоти в Испания, местни регулации и близост до инфраструктура и училища, тъй като те също могат да повлияят на дългосрочната стойност и привлекателността за наемане.
Да избягвате ли имоти с съмнителни разпределения или незаконни преустройства?
Преди няколко месеца посетих апартамент, който на пръв поглед изглеждаше красив. Терасата беше остъклена, за да се създаде допълнително жилищно пространство, а собственикът го предлагаше като двустаен апартамент.
Въпреки това, една от спалните нямаше прозорец и технически се броеше като част от кухненското помещение.
Интересното е, че имотът имаше лиценз за туристическо настаняване и се отдаваше под наем на гости.
Ситуации като тази повдигат важен въпрос за инвеститорите.
Дори имотът да е отдаден под наем в момента, той може да има градоустройствени нередности.
Тези нередности могат да причинят проблеми по-късно, когато:
- Продажба на имота
- Кандидатстване за финансиране
- Преминаване на правен дю дилиджънс
Банките обикновено са предпазливи към имоти, които не отговарят на официалното описание в регистъра.
Моят съвет е прост:
Ако имотът има структурни промени, които не са надлежно регистрирани, обикновено е най-добре да се избягва освен ако продавачът първо узакони промените.
Пълният процес на правна комплексна проверка е от съществено значение преди подписването на договор за покупка при покупка на имоти в Испания.
Заключение
Краткосрочните наеми остават силна инвестиция в Коста дел Сол пазар на недвижими имоти, но регулациите се развиват бързо.
Винаги е препоръчително да наемете независим адвокат, който да защитава вашите интереси.
От съществено значение е да се разбират правилата за лицензиране, одобренията от общността и местните ограничения, преди да закупите имот.
В Costa Prime Realty, ние придружаваме купувачите през целия процес, включително идентифициране на лицензирани имоти, проверка на законосъобразност, и координиране с адвокати, ипотека брокери, и мениджъри на имоти.
Ако обмисляте инвестиране в имот на Коста дел Сол, нашият екип ще ви помогне да намерите печеливши и юридически сигурни възможности.
Надявам се това да ви е било полезно. Ако имате въпроси, моля, оставете коментар по-долу.
С най-добри пожелания от Коста дел Сол!
Izidor
ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ
Не — общност на собственици не може да спре туристическите наеми, ако имотът вече има валиден лиценз.
В повечето случаи по крайбрежието на Коста дел Сол, купуването на имот с туристически лиценз за наем (VUT) е по-сигурната и предвидима инвестиционна стратегия. Няколко общини затегнаха регулациите, така че получаването на нов лиценз може да бъде трудно или дори невъзможно, в зависимост от местоположението. По мое мнение, по-добре е да платите 5-10% повече за имот с издаден лиценз, отколкото да спестите от първоначални разходи, само за да установите, че лиценз не е възможен.
Отказ от отговорност: Информацията, предоставена в тази статия, е само за обща информация и не представлява правен, финансов или инвестиционен съвет. Регулациите, свързани с лицензите за туристически наеми и краткосрочни наеми в Испания, могат да се променят по всяко време и тяхното тълкуване може да варира в зависимост от конкретния имот и община. Силно се препоръчва на читателите да се консултират с квалифициран юрист или местните власти, преди да вземат каквито и да било решения за закупуване на имот или инвестиране.
Присъединете се към дискусията