Какъв е пазарът на недвижими имоти в Испания? Цени, търсене и дългосрочен растеж

Испанският пазар на недвижими имоти продължава да показва силна динамика през 2026, като това е особено очевидно в Андалусия.

Като агенция за недвижими имоти, базирана на Коста дел Сол, ние се ангажираме да следим най-новите тенденции на пазара. В подкрепа на тази цел изготвихме подробен доклад.

Той обхваща цените на имотите, търсенето от чуждестранни купувачи, предлагането от испански строителни компании и одобрената ипотечна статистика. В края ще можете да изтеглите обобщена PDF версия. Не пропускайте я!

Последните данни от INE, Idealista, както и статистиката за ипотечното кредитиране показват стабилно търсене и нарастващи цени. Пазарът се движи от реални купувачи, а не от спекулации. В Испания не достигат 800,000 жилищни единици, лихвите по ипотечните кредити са сравнително ниски, а предлагането е добро.

Продължават ли да се повишават цените на имотите в Испания? Обяснение на последните 2026 данни

Последните данни потвърждават, че цените на имотите в Испания се повишават с доста бързи темпове. Към февруари 2026 средната цена беше €2,673 за м², което представлява годишно увеличение от 17.7%. Краткосрочният ръст също остава положителен — +0.9% спрямо предходния месец и +2.6% за последните три месеца.

Фокусирайки се върху Андалусия, дългосрочният индекс на цените на жилищата показва ясно изразено покачване. Цените се повишиха от приблизително 100 през 2015 до почти 186 през 2025. Това е значително увеличение. Това не е временна тенденция — това е устойчиво възходящо движение в продължение на почти десетилетие.

От гледна точка на начина на живот това е напълно логично. Хората избират Испания не само с инвестиционна цел, но и заради високото качество на живот. Дори през зимата кафенетата са пълни, плажовете са оживени, а ежедневието продължава да се случва на открито. Това постоянно търсене естествено подкрепя ценовите нива.

Основни фундаментални фактори на испанския пазар на недвижими имоти в 2026

Чуждестранно търсене

Броят на чуждестранните жители в Андалусия нараства значително с течение на времето. Той се увеличи от около 100,000 в края на 1998 до над 747,000 през 2022.

Най-значителното нарастване беше отчетено между 2003 и 2012. След това броят им намаля по време на финансовата криза. От 2017 насам броят им се възстановява устойчиво и достигна нови рекордни стойности.

Европейските граждани доминират на пазара, като представляват над 342,000 от жителите. Сред основните групи са италианците (26,328), германците (16,829) и французите (14,277). Налице е силно и нарастващо присъствие на хора от Африка, особено от Мароко (163,585) и Сенегал (15,942).

Силно е и присъствието на хора от Латинска Америка.

Значителен брой са гражданите на Колумбия (25,795) и Аржентина (15,232).

*Please note that the recent data from INE (Instituto Nacional de Estadística) is from 2022.

Това разпределение подчертава трайната привлекателност на Андалусия и способността ѝ да привлича чуждестранно население, наброяващо около 741,000. Съчетанието от европейски купувачи, търсещи начин на живот, и нарастващото търсене от нови пазари затвърждава позицията на Коста дел Сол като предпочитан избор.

Тя остава водеща дестинация за пенсионери, собственици на втори дом и международни инвеститори в имоти — като водеща дестинация за пенсионери, собственици на втори дом и международни инвеститори в имоти.

Ипотечна активност в Испания (2003–2025)

Ипотечният пазар в Испания между 2003 и 2025 премина през пълен цикъл, определен от икономическите събития и последвалото възстановяване. Одобренията на ипотечни кредити достигнаха пикови стойности по време на pre-2008 бума, след което кредитната активност значително спадна вследствие на финансовата криза.

От около 2014 нататък обаче пазарът постепенно се възстанови, подкрепен от ниските лихвени проценти и подобряващите се икономически условия. Въпреки повишаването на лихвените проценти през 2022–23 ипотечната активност остана сравнително устойчива през последните години.

Новото кредитиране се увеличи с над 10% годишно през 2025. Общият обем на кредитите нарасна още по-бързо. Това подсказва, че търсенето на имоти в Испания остава силно. Купувачите все още получават финансиране, въпреки по-високите лихви.

Сделки с недвижими имоти в Андалусия (2007–2025)

Сделките с недвижими имоти в Андалусия показват ясно изразен цикъл, когато разгледаме данните за периода между 2007 и 2025. Преди финансовата криза сделките достигат своя пик — годишно се реализират над 167,800 продажби на имоти в Андалусия около 2007.

След кризата активността намалява значително — между 2012 и 2014 годишно се реализират приблизително 60,000–62,000 сделки. От 2015 нататък пазарът започва постепенно да се възстановява, подкрепен от търсенето от чуждестранни купувачи и подобряващите се икономически условия.

През последните години показателите отново достигнаха особено силни нива. В периода 2022–2023 в Андалусия са регистрирани приблизително 117,969 до 134,647 сделки с имоти годишно . Този показател остана стабилен през 2025, въпреки по-високите лихвени проценти. През 2025 отчетохме 143,794 сделки.

Това означава, че регионът вече функционира близо до нивата от периода преди кризата, при по-балансирано и устойчиво търсене. В райони като Коста дел Сол това търсене е още по-осезаемо. Международните купувачи играят ключова роля. Те спомагат за поддържането на висок обем сделки.

Последният доклад от Banco de España

Последният доклад на Банката на Испания потвърждава значителен ръст на цените, търсенето и финансирането на испанския имотен пазар. Цените на жилищата се повишиха значително, като Индексът на цените на жилищата се е увеличил с 12.7% през 2025 спрямо 8.4% през 2024 и 4.0% през 2023. Жилищата на вторичния пазар бяха основният двигател на този ръст, с годишно увеличение от +12.9%, докато новото строителство се увеличи с +11.3%. Междувременно средната цена на квадратен метър се повиши до €2,128 през 2025, спрямо €1,914 през 2024 и €1,809 през 2023.

Supply: Building Licence Approved, Built Homes and Transactions

Що се отнася до предлагането, строителството се увеличава, но остава ограничено. In 2025, authorities approved (visados) approximately 139,000 new homes, and builders started around 140,000 homes. Търсенето остава силно — около 752,000 сделки с имоти в 2025 спрямо 716,000 през 2024.

Условията по ипотечните кредити се подобряват. Средните лихвени проценти спаднаха до приблизително 2.7% в началото на 2026.

Съотношението кредит към стойност на имота се повиши до около 64.8%. Това подсказва, че кредиторите са по-уверени.

Междувременно броят на домакинствата в Испания продължава да нараства. Достигна reached 19.85 милиона. Това подкрепя дългосрочното търсене на жилища.

Испанският жилищен пазар отбеляза значителен ръст през последните няколко десетилетия. Важното е как този ръст се съпоставя с реалното търсене. Общият брой на жилищата се увеличи от 10.6 милиона през 1970 до 26.6 милиона през 2021, което показва устойчив дългосрочен растеж. Въпреки това броят на жилищата на домакинство остана сравнително стабилен.

Той се промени незначително от около до 1.45 между 1981 и 1991.

Той достигна пика 1.52 през 2001.

След това се установил на 1.41 през 2021.

Това подсказва, че въпреки значителното увеличение на строителството, реалният излишък на жилища е доста ограничен. Казано просто, в Испания са построени повече жилища.

Но създаването на нови домакинства не изостава.

Това помага да се обясни защо цените на имотите продължават да се повишават.

Цените се повишават най-силно в районите с високо търсене като Коста дел Сол.

В тези райони предлагането често е по-ограничено, отколкото показват данните.

2026–2030 Държавен жилищен план: какво може да означава за Коста дел Сол

Новият жилищен план на Испания на стойност €7 милиарда 2026–2030) има за цел да стимулира достъпното жилищно настаняване. Той ще обнови съществуващите жилища и ще подобри достъпа до жилища в цялата страна.

Междувременно Коста дел Сол продължава да привлича жители, инвеститори и международни купувачи.

За Коста дел Сол въздействието вероятно ще бъде смесено.

Повече жилища биха могли да подпомогнат местните работници и хората, които живеят постоянно в района.

Това би могло също да подобри дългосрочната устойчивост на разрастващите се градове.

Въпреки това, международното търсене, ограничените крайбрежни терени и купувачите, за които начинът на живот е водещ фактор, продължават да стимулират райони като Марбеля, Бенаавис, Естепона и Сотогранде.

За инвеститорите и собствениците на втори дом ключовите основи остават непроменени:

• Силна международна търсене
• Отлична инфраструктура
• Нарастващо целогодишно население
• Високо качество на живот
• Ограничено предлагане на първокласни локации

Макар че жилищната политика може да повлияе на някои сегменти от пазара, Коста дел Сол все още се възползва от силното търсене от страна на купувачите.

Тя привлича купувачи от Европа, Северна Америка и други региони.

Заключение

Като цяло пазарът на имоти в Испания се характеризира с високо търсене и ограничено реално предлагане. Това е така въпреки големия жилищен фонд на хартия. Това продължава да повишава цените на имотите и да поддържа стабилна пазарна активност, особено в популярни региони като Андалусия.

Изтеглете PDF версията на доклада за май 2026