by 
Ik heb een vriend die verhuurt een eenkamerappartement in het historische centrum van Málaga. Zij houdt een 90% bezettingsgraad aan en verdient gemiddeld €1,000–€1,500 per maand nadat alle kosten zijn gedekt.
Ze houdt het eenvoudig. Ze heeft deListing op Airbnb geplaatst en beheert het meeste van de service zelf; voor speciale gevallen schakelt ze alleen specialisten in. Ja, dat is mogelijk in Málaga als je een woning koopt met een bestaande vergunning. In dit artikel bespreken we de kansen in de belangrijkste gemeenten aan de Costa del Sol.
Kortetermijnverhuur blijft een van de aantrekkelijkste vastgoedinvesteringsstrategieën aan de Costa del Sol.
However, regulations are changing quickly across Andalusia. Steden zoals Málaga, Fuengirola en Manilva hanteren inmiddels strengere regels voor vergunningen voor toeristische verhuur (VUT). Daarom is het belangrijk dat kopers deze regels begrijpen voordat zij een woning aanschaffen.
In deze gids leg ik het nieuwe juridische kader uit, hoe u een vergunning aanvraagt en waar investeerders rekening mee moeten houden wanneer zij een woning aan de Costa del Sol kopen voor de verhuur.
Deze inzichten zijn mogelijk gemaakt dankzij het team van Manzanares Lawyers.
Inzicht in vergunningen voor toeristische verhuur (VUT) in Andalusië
Met een vergunning voor toeristisch gebruik (VUT) mag een woning legaal worden verhuurd voor kortdurende verblijven via platforms zoals Airbnb of Booking.com.
Een van de belangrijkste recente juridische verduidelijkingen is dat de verhuurvergunning voor toeristische doeleinden aan de woning zelf gekoppeld is en niet aan de eigenaar. Dit betekent dat wanneer een vergunde woning wordt verkocht, de vergunning wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar zonder een nieuwe aanvraag. De enige vereiste is om de Andalusische Toerisme-registratie op de wijziging van eigendom te informeren.
Voor investeerders is dit significant. Een woning kopen met een geldige vergunning stelt u in staat om onmiddellijk met de verhuur te beginnen.
Nieuwe vergunningen zijn echter niet altijd beschikbaar. De regelgeving verschilt per gemeente.
Bijvoorbeeld:
- De stad Málaga heeft nieuwe VUT-vergunningen tijdelijk opgeschort terwijl de stedenbouwkundige voorschriften worden bijgewerkt
- In Fuengirola moeten woningen een eigen toegang vanaf de straat hebben om voor een vergunning in aanmerking te komen
- Manilva heeft de gemeente ingedeeld in zones waar verhuur beperkt kan zijn of waarvoor een speciale vergunning vereist is
Deze verschillen in regelgeving maken duidelijk waarom de locatie zo bepalend is bij het plannen van een aankoopstrategie gericht op verhuur aan de Costa del Sol
Hoe u een toeristische verhuurvergunning aanvraagt
Als de woning noch een vergunning heeft, omvat het proces meestal meerdere stappen.
Ten eerste moet de woning voldoen aan technische eisen, zoals minimale woonnormen, goede ventilatie, veiligheidsvoorzieningen en verhuurregels.
Daarna moet de eigenaar de woning registreren bij het Andalusische Toerisme Register (RTA). Dit gebeurt meestal online met bijbehorende documentatie.
In veel gemeenten is tegenwoordig een extra stap vereist.
- Bevestiging dat de stedenbouwkundige regels toeristische verhuur toestaan.
- In sommige gebieden is een gemeentelijke vergunning van het gemeentehuis vereist.
- Registratie in het regionale toeristische register is eveneens verplicht.
Een andere belangrijke vereiste die in 2025 is ingevoerd, is goedkeuring van de Vereniging van Eigenaars van het gebouw. Als de woning nog geen vergunning heeft, moet de vereniging mogelijk met een meerderheid van drie vijfde van de stemmen instemmen met toeristische verhuur.
Als de woning al over een geldige vergunning beschikt, is die goedkeuring echter niet vereist, omdat de vergunning als een verworven wettelijk recht wordt beschouwd.
Hier is een praktische tip die ik altijd met cliënten deel:
Vraag voordat u een woning reserveert uw advocaat om te bevestigen dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften en in aanmerking komt voor de vereiste vergunningen.
Kunt u een woning kopen met een vergunning en deze direct gaan verhuren?
Ja, en dit is vaak de veiligste investeringsoptie.
Als de woning over een geldige toeristische verhuurvergunning beschikt die is ingeschreven in het Andalusische Toerismeregister, blijft deze na de verkoop geldig. De nieuwe eigenaar doet simpelweg aangifte van de wijziging van eigenaar bij het kadaster.
De verhuuractiviteit kan zonder onderbreking doorgaan.
Veel investeerders zoeken specifiek naar gelicentieerde panden in Benalmádena, Marbella of Mijas omdat dit regelgeving onzekerheid uitsluit.
Uit eigen ervaring woonachtig in Benalmádena merk ik dat gelicentieerde panden doorgaans sneller verkopen, omdat kopers weten dat de verhuuractiviteit juridisch zeker is.
Vastgoedbeheer, Airbnb-exploitatie en alternatieven voor aparthotels
Een veelgestelde vraag van internationale kopers is of zij een bedrijf moeten oprichten om kortetermijnverhuur te kunnen exploiteren.
In de meeste gevallen is een bedrijf niet noodzakelijk. Vele eigenaren verhuren hun panden gewoon als particulier en geven de huurinkomsten in Spanje op.
U dient echter te voldoen aan operationele vereisten, zoals:
- Gastenregistratie bij de politieautoriteiten
- Reinigings- en onderhoudsnormen
- Belastingaangiften over huurinkomsten
Vanwege deze verantwoordelijkheden kiezen veel eigenaren ervoor om samen te werken met professionele verhuurbeheerbedrijven. Deze bedrijven kunnen het beheer uit handen nemen:
- Gastencheck-in en communicatie
- Schoonmaak en onderhoud
- Beheer van advertenties op Airbnb en andere platforms
- Prijsoptimalisatie
Beheerkosten bedragen doorgaans 15% tot 25% van de huurinkomsten, afhankelijk van het serviceniveau.
Een andere interessante optie voor investeerders is een appartement met hotelservice of aparthotel. Deze panden functioneren meer als hotels, met professioneel beheer dat al aanwezig is. Dit model kan aantrekkelijk zijn voor investeerders die de voorkeur geven aan passief inkomen zonder dagelijkse operationele taken.
Laten we kijken naar het verschil tussen de twee opties:
Huurrendement op jaarbasis en wat echt rendement drijft aan de Costa del Sol
Appartementen te koop aan de Costa del Sol leveren typisch een jaarlijkse netto ROI van circa 6–8%, maar dit hangt sterk af van hoe competitief uw woning is.
Tegenwoordig moeten kopers denken als gasten. Bij het zoeken op Airbnb filteren mensen op kenmerken zoals een zwembad, fitnessruimte, zeezicht en een modern ontwerp, evenals kleine details zoals rookmelders.
Dit zijn niet langer alleen extra’s; ze beïnvloeden rechtstreeks uw huurinkomsten. Uit mijn ervaring presteren woningen met sterke features en een goede presentatie aanzienlijk beter.
Tegelijkertijd is het belangrijk om de financiële kant van de investering te begrijpen, waaronder bezettingsgraad, dynamische prijsstelling en vraagtrends.
SaaS-tools kunnen je helpen bij het bijhouden hoeveel panden op een bepaald moment verhuurd zijn en tegen welke prijs, wat je een duidelijk voordeel geeft. Vergeet tot slot ook de praktische aspecten niet, zoals onroerendgoedbelastingen in Spanje, lokale regelgeving en de nabijheid van voorzieningen en scholen, aangezien ook deze factoren de waarde op lange termijn en de aantrekkelijkheid voor verhuur kunnen beïnvloeden.
Moet je Eigendommen met Betwijfelbare Indeling of Illegale Wijzigingen Vermijden?
Een paar maanden geleden bezocht ik een appartement dat aanvankelijk mooi leek. Het terras was afgesloten om er extra leefruimte van te maken en de eigenaar advertiseerde het als een appartement met twee slaapkamers.
Een van de slaapkamers had geen raam en telde technisch gezien als onderdeel van het keukengebied.
Interessant genoeg had de woning een toeristische verhuurlicentie en werd deze aan gasten verhuurd.
Situaties als deze roepen een belangrijke vraag op voor beleggers.
Ook al wordt een woning nu verhuurd, er kunnen nog steeds ruimtelijke-planningsgebreken aanwezig zijn.
Deze irregulariteiten kunnen later problemen veroorzaken bij:
- Verkoop van de woning
- Het aanvragen van financiering
- Doorstaan van juridisch onderzoek
Banken zijn over het algemeen terughoudend ten aanzien van panden die niet overeenkomen met de officiële beschrijving in het register.
Mijn advies is eenvoudig:
Als een woning structurele wijzigingen heeft die niet correct zijn geregistreerd, is het meestal het beste om dit te vermijden, tenzij de verkoper eerst de wijzigingen legaliseert.
Een volledig juridisch due-diligenceonderzoek is essentieel voordat u bij de aankoop van vastgoed in Spanje een koopovereenkomst ondertekent.
Conclusion
Korte termijn verhuur blijft een sterke belegging in deCosta del Solvastgoedmarkt, maar de regelgeving evolueert snel.
Het is altijd raadzaam een onafhankelijke advocaat in te schakelen om uw belangen te behartigen.
Het is essentieel om de licentievoorschriften, goedkeuringen vanuit de gemeenschap en lokale beperkingen te begrijpen voordat u een woning koopt.
At Costa Prime Realty, we guide buyers through the entire process, including identifying licensed properties, verifying legal compliance, and coordinating with lawyers, mortgage brokers, and property managers.
Als u overweegt om te investeren in vastgoed aan de Costa del Sol, helpt ons team u bij het vinden van rendabele investeringsmogelijkheden met juridische zekerheid.
Ik hoop dat u dit nuttig vond. Als u vragen heeft, laat dan gerust hieronder een reactie achter.
Met vriendelijke groet vanaf de Costa del Sol!
Izidor
FAQ
Nee — een VvE kan toeristische verhuur niet tegenhouden als de woning al een geldige vergunning heeft.
In de Costa del Sol is in de meeste gevallen investeren in een woning met een toeristische verhuurvergunning (VUT) de veiligste en meest voorspelbare investeringsstrategie. Diverse gemeenten hebben de regelgeving aangescherpt, waardoor het verkrijgen van een nieuwe vergunning lastig kan zijn of zelfs onmogelijk, afhankelijk van de locatie. Naar mijn mening is het beter om 5-10% meer te betalen voor een woning met een uitgegeven vergunning dan geld te besparen bij de aankoop en later te ontdekken dat een vergunning niet mogelijk is.
Disclaimer: The information provided in this article is for general informational purposes only and does not constitute legal, financial, or investment advice. Regelgeving met betrekking tot toeristische verhuurvergunningen en kortdurende verhuur in Spanje kan op elk moment veranderen, en de interpretatie kan variëren afhankelijk van de specifieke woning en gemeente. Lezers wordt ten sterkste aangeraden een gekwalificeerde juridisch professional of lokale autoriteit te raadplegen voordat zij een aankoop- of investeringsbeslissing nemen.
Join The Discussion