от 
Купуване на имоти в Испания може да изглежда сложно в началото. Много международни купувачи задават един и същ въпрос: как мога да купя имот в Испания безопасно и без изненади?
След като живея на Коста дел Сол от много години и помагам на клиенти да купят домове тук, мога да потвърдя, че Процесът всъщност е много лесен.
Да, виждал съм имоти с незаконни басейни, допълнителни стаи и дори допълнителни постройки, които са добавени незаконно. Това е огромен проблем, когато става въпрос за финансиране или продажба на вашия имот по-късно.
Въпреки това, ако следваш правилните стъпки и работиш с опитни професионалисти, процесът става директен и сигурен.
Моля, имайте предвид, че процедурите, данъци и примери дадено тук като цяло да кандидатстваш в района на Коста дел Сол, което е част от автономната област Андалусия.
В това ръководство ще ви преведа през ключови етапи при покупка на имот в Испания, от първоначалните документи до финалното подписване при нотариуса.
Стъпка 1: Вземете своя NIE и открийте испанска банкова сметка
Първото нещо, което ви е необходимо при покупка на имот в Испания, е NIE (Número de Identidad de Extranjero, или идентификационен номер на чужденец). Това е вашият идентификационен номер на чужденец, който се изисква за почти всяка финансова транзакция в Испания.
Силно ви съветваме да започнете процеса на получаване на NIE номер в Испански регион, където планирате да закупите имот. Това ще ви спести време и ще намали стреса.
Можеш кандидатствайте за NIE в испанска полицейска служба или консулство, както в Испания, така и във вашата родна страна. Процесът включва попълване на форма EX-15, плащане на държавна такса и представяне на доказателство за основанието за поискването му, като например покупка на имот или кандидатстване за ипотечен кредит.
Също така ще ви трябва Испанска банкова сметка. Тук ще преведете средствата за закупуване на имота, както и за бъдещи плащания на данъци, комунални услуги и такси за общността.
На практика повечето купувачи предпочитат да получат помощ в този процес. В Costa Prime Realty нашите доверени правни партньори помагат на клиентите както с кандидатстването за NIE, така и с откриването на банкова сметка.
Ние работим в тясно сътрудничество с опитни специалисти като например
Професионалисти, които ви напътстват през тези стъпки, спестяват време и предотвратяват административни грешки.
Стъпка 2: Предварително одобрение за ипотечен кредит и финансово планиране
Мъдро е да получите предварително одобрение за ипотечен кредит, преди да направите оферта.
Испанските банки обикновено предлагат следното:
- До 90% финансиране за жители
- Около 60–70% за нерезиденти
Банките ще поискат следните документи:
- Доказателство за доход
- Данъчни декларации
- Банкови извлечения
- NIE номер
Също така ще трябва да сравните видовете ипотечни кредити, които обикновено са или фиксиран или променлив и обвързан с Euribor.
Един практичен съвет, който винаги давам на купувачите, е да осигурят финансиране рано. Това ви позволява да действате бързо, когато намерите подходящия имот, което е от решаващо значение на популярни пазари като Коста дел Сол.
WeCare Ипотеки например, предлага специална услуга, наречена ‘Бърз преглед на ипотека‘което предоставя информация за ипотечни условия като лихвени проценти, разходи и месечни вноски няколко месеца предварително.
Ако използвате ‘Бърз преглед на ипотека‘, услуга без кандидатстване за ипотека, ще трябва да платите 100 €.
Стъпка 3: Резервиране на имот и подаване на оферта
След като намерите имот, който ви харесва, първата стъпка обикновено е да подпишете договор за резервация.
В Испания, офертите се считат за сериозни само ако са финансово подкрепени. Обикновено купувачите плащат a резервация от около 1–3% от покупната цена.
За имоти за препродажба, тази резервация често е между 3 000 и 10 000 евро, след което имотът се сваля от пазара, докато се извършват правни проверки.
При ново строителство договарянето обикновено е ограничено. Резервационната такса обикновено е фиксирана сума, плащана директно на разработчик или промоутър, обикновено вариращи от €6000 до €11000.
Това запазва имота, докато вашият адвокат започва надлежна проверка.
Стъпка 4: Правни проверки и надлежна проверка на имота
Ето защо е изключително важно да имате добър адвокат по недвижими имоти.
Преди да продължите по-нататък, вашият адвокат ще извърши няколко правни проверки. Една от тях е Искане на нота проста от Имотен регистър.
Нота Симпле потвърждава:
- Кой е законният собственик на имота
- Има ли прикрепени дългове или ипотеки.
- Законови ограничения или такси.
Друга важна стъпка е да се провери кадастрален запис (кадастър). Това потвърждава официалните граници, размер и кадастрална стойност на имота, последната от които се използва за местните данъци върху имотите.
Вашият адвокат също ще потвърди, че:
- Данъците върху имотите се плащат
- Таксите за общността са актуални.
- Имотът отговаря на градоустройствените разпоредби.
Тези проверки защитават купувачите от всякакви неприятни изненади впоследствие.
Стъпка 5: Подписване на Договора за частна покупка (Contrato de Arras)
След като приключат правните проверки, двете страни подписват Договора за частна покупка, известен още като Договор за задатък.
На този етап купувачът обикновено плаща депозит, равен на около 10% от покупната цена за имоти за препродажба.
При нови разработки обаче плащанията могат да бъдат структурирани по различен начин и да достигнат 20–30% по време на строителната фаза.
Настоящият договор определя цената, срока и условията на покупката. Ако купувачът се откаже, той обикновено губи депозита. Ако продавачът се откаже, той трябва да върне двойно депозита.
Стъпка 6: Оценка на ипотеката и финални приготовления
Ако купувате имот с ипотечен кредит, банката ще възложи на акредитирана оценителска компания да извърши оценка на имота (tasación).
Оценката обикновено струва между €300 и €600, и определя максималната сума ипотечен кредит, която банката може да Ви предложи.
Също така ще трябва да подредиш Домашно осигуряване, което обикновено се изисква от банките преди приключване.
На този етап ще бъде уговорена среща с нотариус и подготвени финалните документи.
Стъпка 7: Финално подписване при нотариус (Escritura)
Последната стъпка е подписването на Escritura de Compraventa, официалния документ за собственост, в нотариална кантора в Испания.
По време на тази среща:
- Останалият баланс се заплаща (обикновено с банков чек);
- Купувачът и продавачът подписват нотариалния акт;
- Нотариусът проверява законосъобразността на сделката.
След като подпишете, ще получите Обикновено копие, което потвърждава покупката.
Стъпка 8: Плащане на данъци и регистрация на имота
След като договорът бъде подписан, данъците върху имота трябва да се заплатят в срок до 30 дни.
Размерът на дължимия данък зависи от вида на имота.
- Имот за препродажба: Данък върху прехвърляне на имот (ITP): около 7%
- Нова сграда: 10% ДДС (IVA) плюс ~1.2% AJD гербов налог
След като данъците бъдат платени, договорът ще бъде вписан в Имотния регистър (Служба по вписванията), което официално ще ви направи законния собственик.
Имаме статия за това колко ще платите данък имот, защо ще им платите и кога, тук на Коста дел Сол.
Стъпка 9: Комунални услуги, местни данъци и настройка след покупката
След като покупката е завършена, има няколко практически стъпки, които трябва да предприемете.
Ще трябва да прехвърлите партидите за ток, вода и интернет на Ваше име.
Ако имотът е в апартамент или жилищен комплекс, ще трябва да се регистрирате и в Етажна собственост.
Местни данъци като данък върху недвижимите имоти (IBI) и такси за събиране на отпадъци трябва също да бъдат установени.
Ако не сте резидент, може да се наложи да подадете годишна данъчна декларация за чуждестранни физически лица за данък върху собствеността (Modelo 210).
Тази административна задача често се пренебрегва, но е от съществено значение за установяване на правилното собственост.
Защо е важно да се работи с правилните професионалисти
Въпреки че купуването на имот в Испания е добре регулиран процес, той включва няколко правни и финансови стъпки.
Ето защо е толкова важно да се работи с опитни специалисти.
В Costa Prime Realty, ние насочваме клиентите през всяка стъпка от процеса на покупка:
- Търсене на имот
- Ипотечна помощ
- Правен дю дилиджънс
- Нотариална координация
- Данъчни насоки
- Поддръжка след покупка
Ние работим с доверени специалисти, като опитни ипотечни брокери и адвокати по недвижими имоти, които се фокусират конкретно върху сделки с жилищни имоти.
Това гарантира, че всяка стъпка от процеса е прозрачна и сигурна.
Заключение
Така, Как да купите имот в Испания? Процесът започва с получаване на вашия NIE и откриване на испанска банкова сметка. След това уреждате финансирането, резервирате имота, извършвате правни проверки, подписвате договора за покупка и финализирате сделката при нотариуса.
Въпреки че това може да изглежда като много стъпки, то става просто, когато се поеме от опитни професионалисти.
Ако обмисляте купуване на имот на Коста дел Сол, екипът на Costa Prime Realty ще се радва да ви съдейства във всяка стъпка от процеса, от първия оглед до финалния подпис и след това.
Можеш да провериш наличности в обхванатите от нас райони тук:
Надявам се пътуването ви досега да е гладко! Моля, свържете се с нас, ако имате въпроси или предложения, или ако се интересувате от работа с нас.
Най-добри пожелания от Беналмадена,
Izidor
Присъединете се към дискусията