by 
Tengo un amigo que alquila un apartamento de un dormitorio en el centro histórico de Málaga. Mantiene una tasa de ocupación 90% y obtiene una media de €1,000–€1,500 al mes, una vez cubiertos todos los gastos.
Ella lo mantiene simple. Ella ha publicado el anuncio en Airbnb y gestiona la mayor parte del servicio ella misma, contratando especialistas solo para casos especiales. Sí, es posible en Málaga si compras una propiedad con licencia existente. En este artículo, analizaremos las oportunidades en los municipios más importantes de la Costa del Sol.
Los alquileres de corta duración siguen siendo una de las estrategias de inversión inmobiliaria más atractivas de la Costa del Sol.
Sin embargo, las normativas están cambiando rápidamente en toda Andalucía. Ciudades como Málaga, Fuengirola y Manilva cuentan ahora con normas más estrictas para las licencias de alquiler turístico (VUT), por lo que los compradores deben conocerlas antes de adquirir una propiedad.
En esta guía explicaré el nuevo marco jurídico, cómo solicitar una licencia y qué deberían tener en cuenta los inversores al comprar una propiedad destinada al alquiler en la Costa del Sol.
Estas conclusiones son posibles gracias al equipo de Manzanares Lawyers.
Comprender las licencias de alquiler turístico (VUT) en Andalucía
Una licencia de Vivienda de Uso Turístico (VUT) permite alquilar legalmente una propiedad para estancias de corta duración en plataformas como Airbnb o Booking.com.
Una de las aclaraciones legales más importantes introducidas recientemente es que la licencia de alquiler turístico está vinculada a la propiedad y no al propietario. Esto significa que cuando se vende una propiedad con licencia, la licencia se transfiere al nuevo propietario sin necesidad de una nueva solicitud. El único requisito es notificar al Registro Turístico de Andalucía del cambio de titularidad.
Para los inversores, esto es significativo. Comprar una propiedad con una licencia en vigor permite empezar a alquilarla de inmediato.
Sin embargo, no siempre hay licencias nuevas disponibles. Las regulaciones difieren entre municipios.
Por ejemplo:
- La ciudad de Málaga ha suspendido temporalmente las nuevas licencias de VUT mientras se actualiza la normativa urbanística.
- En Fuengirola, las propiedades deben tener acceso independiente desde la calle para poder obtener una licencia.
- Manilva ha dividido el municipio en zonas en las que los alquileres pueden estar restringidos o requerir una autorización especial.
Estas diferencias en la normativa explican por qué la ubicación importa mucho cuando se planifica una estrategia de compra centrada en alquileres en la Costa del Sol.
Cómo solicitar una licencia de alquiler turístico
Si la propiedad no dispone ya de una licencia, el proceso suele comprender varios pasos.
En primer lugar, la vivienda debe cumplir requisitos técnicos como estándares mínimos de habitabilidad, ventilación adecuada, equipamiento de seguridad y normas de ocupación.
Luego, el propietario debe inscribir la propiedad en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Normalmente se realiza online con la documentación de respaldo.
En muchos ayuntamientos hoy en día se exige un paso adicional.
- La confirmación de que las normas de urbanismo permiten los alquileres turísticos.
- En algunas zonas se requiere una autorización municipal del ayuntamiento.
- También es necesaria la inscripción en el registro regional de turismo.
Otro requisito importante introducido en 2025 es la aprobación por la comunidad de propietarios de la edificación. Si la propiedad aún no tiene licencia, la comunidad podría necesitar aprobar los alquileres turísticos con mayoría cualificada de tres quintos.
Sin embargo, si la propiedad ya cuenta con una licencia válida, no se requiere esa aprobación, ya que la licencia se considera un derecho legal adquirido.
Aquí va un consejo práctico que siempre comparto con los clientes:
Antes de reservar una propiedad, pida a su abogado que confirme el cumplimiento urbanístico y la elegibilidad de la licencia.
¿Se puede comprar una propiedad con licencia y empezar a alquilar de inmediato?
Sí, y suele ser la opción de inversión más segura.
Si la propiedad tiene una licencia turística válida registrada en el Registro de Turismo de Andalucía, sigue siendo válida tras la venta. El nuevo propietario simplemente notifica el cambio de titularidad en el registro.
La actividad de alquiler puede continuar sin interrupciones.
Muchos inversores buscan específicamente propiedades con licencia en Benalmádena, Marbella o Fuengirola/Mijas porque elimina la incertidumbre regulatoria.
Por experiencia personal, vivir en Benalmádena demuestra que las propiedades con licencia tienden a venderse más rápido porque los compradores saben que la actividad de alquiler es legalmente segura.
Gestión de properties, operación de Airbnb y alternativas de apart-hotel
Una pregunta habitual de compradores internacionales es si es necesario crear una empresa para poder gestionar alquileres a corto plazo.
En la mayoría de los casos, no es necesariocrear una empresa. Muchos propietarios simplemente alquilan sus viviendas como particulares y declaran los ingresos del alquiler en España.
Sin embargo, debe cumplir con requisitos operativos, tales como:
- Registro de huéspedes ante las autoridades policiales
- Estándares de limpieza y mantenimiento
- Declaraciones fiscales sobre los ingresos del alquiler
Debido a estas responsabilidades, muchos propietarios optan por trabajar con empresas de gestión de alquileres profesional. Estas empresas pueden encargarse de:
- El check-in de huéspedes y la comunicación
- Limpieza y mantenimiento
- Gestión de anuncios en Airbnb y otras plataformas
- Optimización de precios
Las tarifas de gestión suelen oscilar entre 15% y 25% del rendimiento del alquiler, dependiendo del nivel de servicio.
Otra opción interesante para los inversores es un apartamento con servicios o apart-hotel. Estas propiedades funcionan de forma más tipo hotel, con gestión profesional ya establecida. Este modelo puede resultar atractivo para inversores que prefieren ingresos pasivos sin tareas operativas diarias.
Echemos un vistazo a la diferencia entre las dos opciones:
ROI de alquiler y lo que realmente impulsa los rendimientos en la Costa del Sol
Los apartamentos en venta en la región de la Costa del Sol suelen generar un ROI neto anual de alrededor del 6–8%, aunque esto depende en gran medida de la competitividad de su propiedad.
Hoy en día, los compradores deben pensar como huéspedes. Al buscar en Airbnb, los usuarios filtran por características como una piscina, un gimnasio, vistas al mar y un diseño moderno, además de pequeños detalles, como los detectores de humo.
Ya no son simples extras: afectan directamente a sus ingresos por alquiler. Por mi experiencia, las propiedades con características fuertes y una buena presentación obtienen un rendimiento significativamente mejor.
Al mismo tiempo, es importante comprender el aspecto financiero de la inversión, incluidos los índices de ocupación, la fijación dinámica de precios y las tendencias de la demanda.
Herramientas SaaS pueden ayudarte a rastrear cuántas propiedades están alquiladas en un momento dado y a qué precio, dándote una ventaja real. Por último, no olvide los aspectos prácticos, como los impuestos sobre la propiedad en España, la normativa local y la proximidad a infraestructuras y colegios, ya que también pueden influir en el valor a largo plazo y en el atractivo del inmueble para el alquiler.
¿Debería evitar las propiedades con distribuciones poco funcionales o modificaciones ilegales?
Hace unos meses visité un apartamento que parecía hermoso a primera vista. La terraza se había cerrado para crear un espacio de vida adicional y el propietario lo comercializaba como un ático de dos dormitorios.
Sin embargo, uno de los dormitorios no tenía ventana y, técnicamente, se contaba como parte de la zona de cocina.
Curiosamente, la propiedad disponía de licencia de alquiler turístico y se alquilaba a huéspedes.
Situaciones como estas plantean una cuestión importante para los inversores.
Incluso si una propiedad está actualmente alquilada, puede seguir teniendo irregularidades urbanísticas.
Estas irregularidades pueden acarrear problemas posteriormente cuando:
- Vendes la propiedad
- Solicitas financiación
- Pasando la debida diligencia legal
Los bancos suelen ser cautelosos con las propiedades que no coinciden con la descripción registral oficial.
Mi consejo es sencillo:
Si una propiedad tiene cambios estructurales que no están debidamente registrados, suele ser mejor evitarlo, a menos que el vendedor primero legalization las modificaciones.
Un proceso de debida diligencia legal completa es imprescindible antes de firmar un contrato de compra al comprar una propiedad en España.
Conclusión
Los alquileres a corto plazo siguen siendo una inversión sólida en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, pero la normativa evoluciona rápidamente.
Siempre es aconsejable contratar a un abogado independiente para proteger sus intereses.
Es esencial entender las reglas de licencias, aprobaciones de la comunidad y las restricciones locales antes de comprar una propiedad.
En Costa Prime Realty, nosotros guiamos a los compradores a lo largo de todo el proceso, incluyendo la identificación de propiedades con licencia, la verificación del cumplimiento legal, y la coordinación con abogados, hipotecaasociados, y gestores de la propiedad.
Si estás considering invertir en una propiedad en la Costa del Sol, nuestro equipo te ayudará a encontrar oportunidades rentables y legalmente seguras.
Espero que te haya resultado útil. Si tienes alguna pregunta, no dudes en dejar un comentario abajo.
Un saludo desde la Costa del Sol!
Izidor
Preguntas frecuentes
No: una comunidad de propietarios no puede impedir los alquileres turísticos si la propiedad ya tiene una licencia válida.
En la mayoría de los casos en la Costa del Sol, comprar una propiedad con licencia de alquiler turístico (VUT) es la estrategia de inversión más segura y predecible. Varios ayuntamientos han endurecido la normativa, por lo que obtener una licencia nueva puede ser difícil o incluso imposible, dependiendo de la ubicación. En mi opinión, es mejor pagar 5-10% más por una propiedad con licencia emitida que ahorrar en los costes iniciales solo para descubrir que la licencia no es posible.
Disclaimer: The information provided in this article is for general informational purposes only and does not constitute legal, financial, or investment advice. Las regulaciones relacionadas con las licencias de alquiler turístico y los alquileres de corta duración en España pueden cambiar en cualquier momento, y su interpretación puede variar dependiendo de la propiedad y del municipio específicos. Se recomienda encarecidamente a los lectores consultar a un profesional jurídico cualificado o a la autoridad local antes de realizar cualquier decisión de compra o inversión inmobiliaria.
Join The Discussion