by 
Att köpa en fastighet i Spanien kan verka komplicerat till en början. Många internationella köpare frågar sig samma sak: hur kan jag köpa en bostad i Spanien säkert och utan överraskningar?
Eftersom jag har bott längs Costa del Sol i många år och hjälpt kunder att köpa bostäder här, kan jag bekräfta att processen faktiskt är mycket enkel.
Ja, jag har sett fastigheter med illegala swimmingpooler, tillbyggda rum och till och med extrakonstruktioner som lagts till illegalt. Det här är ett stort problem när det gäller finansiering eller sälj din egendom senare.
Men om du följer rätt steg och samarbetar med erfarna yrkesmän, blir processen enkel och säker.
Observera att rutinernas skatter och exempel som ges här vanligtvis gjeldepå Costa del Sol-området, som tillhör autonoma regionen Andalusien.
I den här guiden går jag igenom de viktigaste stegen för att köpa en bostad i Spanien, från det första pappersarbetet till den slutliga signeringen hos notaren.
Steg 1: Skaffa din NIE och öppna ett spanskt bankkonto
Det första du behöver när du köper bostad i Spanien är ett NIE (Número de Identidad de Extranjero, eller Utländska identitetsnumret). Detta är ditt utländska identifikationsnummer, som krävs för nästan alla finansiella transaktioner i Spanien.
Vi råder starkt att du påbörjar processen för att få ett NIE-nummer i den -spanska region där du planerar att köpa en fastighet. Detta kommer att spara dig tid och minska stressen.
Du kan ansöka om NIE hos en spansk polisstation eller konsulat, antingen i Spanien eller i ditt hemland. Processen innebär att fylla i blanketten EX-15, betala statlig avgift och tillhandahålla bevis på ditt skäl för att begära ett sådant nummer, till exempel att köpa bostad eller ansöka om ett bolån.
Du kommer också att behöva ett spanskt bankkonto. Detta är där du kommer att föra över medel för bostadsköpet, samt senare betala skatter, räkningar och samfällighetsavgifter.
I praktiken föredrar de flesta köpare att få hjälp med denna process. Hos Costa Prime Realty, hjälper våra pålitliga juridiska partners klienter med både NIEansökan och upprättande av ett bankkonto.
Vi arbetar nära erfarna specialister som exempelvis
Att anlita yrkesövervakning i dessa steg sparar tid och minskar risken för administrativa misstag.
Steg 2: Bolåneförhandsbesked och ekonomisk planering
Det är klokt att få ett bolåneförhandsbesked innan bud lämnas
Spanska banker erbjuder vanligtvis följande:
- Upp till 90% finansiering för bosatta
- Cirka 60–70% för icke-bosatta
Bankerna kommer att begära följande handlingar:
- Inkomstbevis
- Skattedeklarationer
- Bankutdrag
- NIE-nummer
Du behöver också jämföra bolånetyper, som vanligtvis är antingen fast eller rörliga och kopplade till Euribor.
En praktisk tips jag alltid ger köpare är att säkra finansieringen tidigt. Det gör att du kan agera snabbt när du hittar rätt bostad, vilket är avgörande på populära marknader som Costa del Sol.
WeCare Mortgages erbjuder till exempel en särskild tjänst kallad 'Mortgage Quick Scan', som ger information om bolånevillkor såsom räntor, kostnader och månatliga betalningar flera månader i förväg.
Om du använder 'Mortgage Quick Scan' tjänsten utan att ansöka om ett bolån, måste du betala €100.
Steg 3: Fastighetsreservation och erbjudande
När du har hittat en bostad du gillar är första steget vanligtvis att skriva under ett reservationsavtal.
I Spanien anses bud vara seriösa först när de har ekonomiskt stöd. Vanligtvis betalar köpare en reservation på omkring 1–3% av köpesumman.
Vid försäljning av befintliga bostäder är denna reservering ofta €3,000–€10,000, varpå bostaden tas bort från marknaden medan lagliga kontroller genomförs.
För nya utvecklingar är förhandlingen vanligtvis begränsad. reservationsavgiften är vanligtvis en fast summa som betalas direkt till utvecklaren eller promotor, vanligtvis överenskommen från €6,000 till €11,000.
Detta reserverar bostaden medan din advokat påbörjar den juridiska granskningen.
Steg 4: Juridiska kontroller och bostadens due diligence
Därför är det mycket viktigt att ha en bra fastighetsadvokat.
Innan du går vidare kommer din advokat att utföra flera juridiska kontroller. En av dessa är som begär Nota Simple från Lantmäteriet.
Nota Simple bekräftar:
- Vem som juridiskt äger fastigheten
- Om det finns några skulder eller småttigheter belånade.
- Eventuella rättsliga restriktioner eller belastningar.
En annan viktig del är att kontrollera den katastrala registret (catastro). Det här verifierar fastighetens officiella gränser, storlek och katastrala värde, vilket används för lokala fastighetsskatter.
Din advokat kommer också att bekräfta att:
- Fastighetsskatterna är betalda
- Samfällighetsavgifterna är uppdaterade.
- Fastigheten uppfyller planeringsbestämmelserna.
Dessa kontroller skyddar köpare från oväntade överraskningar senare.
Steg 5: Underskrift av Privata köpekontraktet (Contrato de Arras)
När de juridiska kontrollerna är färdiga undertecknar båda parter det Privata köpekontraktet, även känt som Contrato de Arras.
Vid detta skede betalar köparen vanligtvis insättningen motsvarande cirka 10% av köpesumman för befintlig bostad (befintlig bostad, befintlig bostad).
För nyproduktioner kan betalningarna dock struktureras på annat sätt och kan uppgå till 20–30% under byggfasen.
Detta kontrakt anger pris, tidsplan och villkor för köpet. Om köparen drar sig tillbaka förlorar de normalt insättningen. Om säljaren drar sig tillbaka måste de återlämna dubbelt upp av insättningen.
Steg 6: Hypoteksvärdering och slutliga förberedelser
Om du köper en fastighet med lån kommer banken att anlita ett ackrediterat värderingsbolag för att genomföra en bolagsvärdering (tasación).
Värderingen kostar vanligtvis mellan €300 och €600, och avgör den maximala lånebelopp banken kan erbjuda dig.
Du behöver även ordna hemförsäkring, vilket vanligtvis krävs av bankerna före tillträdet.
På denna fas kommer notarie-uppdraget att bokas och de slutgiltiga dokumenten förberedas.
Steg 7: Slutlig signering hos notaren (Escritura)
Det sista steget är att skriva Escritura de Compraventa, den officiella fastighetshandlingen, hos en spansk notarius.
Under detta möte:
- Återstående belopp betalas (vanligtvis med bankcheck);
- Köparen och säljaren undertecknar handlingen;
- Notaren verifierar transaktionens legalitet.
När det har undertecknats får du en Copia Simple, som bekräftar köpet.
Steg 8: Betala skatter och registrera fastigheten
När avtalet har undertecknats måste fastighetsskatten betalas inom 30 dagar.
Beskattningen beror på vilken typ av fastighet det gäller.
- Befintlig bostad: Överlåtelseskatt (ITP): cirka 7%
- Nybyggnation: 10% VAT (IVA) plus cirka 1.2% AJD stämpelskatt
När skatterna är betalda registreras lantmäteriets lagfart (Registro de la Propiedad), vilket officiellt gör dig till laglig ägare.
Vi har en fullständig artikel om hur mycket du kommer att betala i fastighetsavgifter, varför du kommer att betala dem och när, på Costa del Sol här.
Steg 9: Fritids- och lokala avgifter samt uppstart efter köp
När köpet är slutfört finns det några praktiska åtgärder att vidta.
Du måste överföra nyttigheter som el, vatten och internet i ditt namn.
Om fastigheten ligger i en lägenhetsbyggnad eller ett bostadskomplex måste du även registrera dig hos föreningen av ägare.
Lokala skatter, såsom fastighetsskatten (IBI) och avgifter för sophämtning, måste också ordnas.
Om du inte är skattemässigt bosatt i Spanien kan du behöva lämna in en årlig deklaration av fastighetsskatt för icke-bosatta (Modelo 210).
Denna administrativa uppgift förbises ofta men är avgörande för att säkerställa korrekt ägarskap.
Varför det är viktigt att samarbeta med rätt yrkespersoner
Trots att köp av bostad i Spanien är en väl reglerad process innefattar det flera juridiska och ekonomiska moment.
Detta gör det särskilt viktigt att arbeta med erfarna yrkespersoner.
På Costa Prime Realtyvägleder vi våra kunder genom varje steg i köpprocessen:
- Fastighetsökning
- Hypotekär hjälp
- Legal due diligence
- Notariekoordinering
- Skatterådgivning
- Efterköpsstöd
Vi samarbetar med betrodda specialister, såsom erfarna bolåneförmedlare och fastighetsjurister, som är specialiserade på bostadsfastighetsaffärer.
Detta säkerställer att varje del av processen är transparent och säker.
Slutsats
Så, hur går du tillväga när du köper en fastighet i Spanien? Processen börjar med att du bekräftar NIE och öppnar ett spanskt bankkonto. Nästa steg ordnar du finansieringen, reserverar fastigheten, genomför rättsliga kontroller, undertecknar köpekontraktet och avslutar affären hos notarien.
Även om det kan kännas som många steg blir det enkelt när det hanteras av erfarna proffs.
Om du överväger att köpa en bostad vid Costa del Sol, kommer teamet på Costa Prime Realty gärna att guida dig igenom varje steg i processen, från första visningen till slutligt tecknande och vidare.
Du kan kolla tillgängliga listningar i de områden vi täcker här:
Hoppas att din resa hittills har varit smidig! Vänligen kontakta oss om du har några frågor eller förslag, eller om du är intresserad av samarbete.
Med vänliga hälsningar från Benalmádena,
Izidor
Join The Discussion