by 
Покупката на имот в Испания може да изглежда сложна на пръв поглед. Много международни купувачи задават един и същи въпрос: как да купя имот в Испания безопасно и без изненади?
Като дългогодишен живущ на Коста дел Сол и с опит в подпомагането на клиенти да купуват домове тук, мога да потвърдя, че процесът всъщност е доста прост.
Да, виждал съм имоти с незаконни басейни, допълнителни стаи и дори незаконно добавени сгради. Това е голям проблем, когато става дума за финансиране или продажба на вашия имот по-късно.
Въпреки това, ако следвате правилните стъпки и работите с опитни професионалисти, процесът става ясен и сигурен.
Моля, имайте предвид, че описаните тук процедури, данъци и примери по принцип се отнасят за района на Коста дел Сол, който е част от автономната област Андалусия.
В това ръководство ще ви преведа през основните етапи на купуване на имот в Испания, от първоначалната документна подготовка до финалното подписване в кантората на нотариуса.
Стъпка 1: Вземете своя NIE и открийте банкова сметка в Испания
Първото нещо, което ви трябва при покупка на имущество в Испания, е NIE (Número de Identidad de Extranjero, или идентификационен номер за чужденци). Това е вашият идентификационен номер за чужденци, който е необходим за почти всяка финансова сделка в Испания.
Настоятелно ви съветваме да започнете процеса по получаване на номер NIE в автономния регион на Испания, където възнамерявате да купувате имот . Това ще спести време и ще намали стреса.
Можете да кандидатствате за NIE в испанско полицейско управление или консулство – в Испания или във вашата държава по произход. Процедурата включва попълване на формуляр EX-15, заплащане на държавната такса и представяне на доказателство за основанието за искане, например покупка на имот или подаване на заявка за ипотека.
Също така ще ви е необходим банков акаунт в Испания. Тук ще прехвърляте средствата за покупката на имота, както и по-късно ще плащате данъци, комунални услуги и таксите за поддръжка на общността.
На практика повечето купувачи предпочитат да получат съдействие с тази процедура. В Costa Prime Realty нашите надеждни правни партньори съдействат на клиентите както при кандидатстването за NIE, така и при откриването на банкова сметка.
Ние работим в тясно сътрудничество с опитни специалисти като:
Съдействието от професионалисти през тези стъпки спестява време и предотвратява административни грешки.
Стъпка 2: Предварително одобрение за ипотека и финансово планиране
Разумно е да получите предварително одобрение за ипотека преди да направите оферта.
Испанските банки обикновено предлагат следното:
- До 90% финансиране за жители
- Около 60–70% за нерезиденти
Банките ще поискат следните документи:
- Документи за доказване на доходи
- Данъчни декларации
- Банкови извлечения
- NIE номер
Ще ви е необходим също и сравнение на ипотечни видове, които обикновено са или фиксирани, или променливи и свързани с Euribor.
Практичен съвет към купувачите е да осигурят финансиране възможно най-рано. Това ви позволява да действате бързо, когато намерите подходящия имот, което е от съществено значение в популярни пазари като Коста дел Сол.
WeCare Mortgages например, предлага специална услуга, наречена Mortgage Quick Scan, която предоставя информация за условията по ипотеката като лихвени проценти, разходи и месечни плащания още няколко месеца предварително.
Ако използвате услугата 'Mortgage Quick Scan' без да кандидатствате за ипотека, ще трябва да заплатите €100..
Стъпка 3: Резервация на имота и отправяне на оферта
След като намерите имот, който ви допада, първата стъпка обикновено е подписването на договор за резервация.
В Испания офертите са серизни само ако са финансово подкрепени. Обикновено купувачите заплащат резервация на около 1–3% от покупната цена.
За препродажба свойства тази резервация обикновено е €3,000–€10,000, след което имотът се изважда от пазара, докато се извършват правни проверки.
За нови проекти преговорите обикновено са ограничени. Таксата за резервация обикновено е фиксирана сума, платена директно на разработчика/промоутъра, обикновено варираща от €6,000 до €11,000.
Това запазва имота, докато вашият адвокат започне проверките.
Стъпка 4: Правни проверки и дю д diligence на имота
Затова е изключително важно да имате добър имотен адвокат.
Преди да продължите, вашият адвокат ще извърши няколко правни проверки. Една от тях е изискващо Nota Simple от Регистъра на земята.
Nota Simple потвържава:
- Кой законно е собственик на имота
- Съществуват ли тежести или ипотека върху имота.
- Всякакви правни ограничения или тежести.
Друга важна стъпка е да проверите кадастралната справка (catastro). Това потвърждава официалните граници на имота, размерите и кадастралната му стойност (value), която се използва за местните данъци върху имота.
Вашият адвокат също така ще потвърди, че:
- Имотните данъци са платени
- Таксите за поддръжка са актуални.
- Имотът отговаря на плановите регулации.
Тези проверки предпазват купувачите от неприятни изненади по-късно.
Етап 5: Подписване на Договора за частна покупка (Contrato de Arras)
След като правните проверки са завършени, двете страни подписват Договора за частна покупка, известен още като Contrato de Arras.
На този етап купувачът обикновено плаща депозит в размер на около 10% от покупната цена при имоти за препродажба.
За нови проекти плащанията обаче могат да бъдат структурирани по различен начин и могат да достигнат 20–30% по време на строителството.
Договорът уточнява цената, графика и условията за придобиване. Ако купувачът се откаже, обикновено губи депозита. Ако продавачът се откаже, той трябва да върне двойния размер на депозита.
Стъпка 6: Оценка на ипотеката и финални подготовки
Ако купувате имот с ипотека, банката ще възложи на акредитирана независима оценителска фирма извършване на оценка на имота (tasación).
Оценката обикновено струва между €300 и €600, и определя максималната сума ипотека, която банката може да ви предложи.
Също така ще трябва да уредите страхование на жилището, което обикновено се изисква от банките преди вписването.
На този етап ще се насрочи нотариалната среща и ще бъдат подготвени финалните документи.
Стъпка 7: Финално подписване при нотариус (Escritura)
Крайната стъпка е подписването на Escritura de Compraventa, официалният нотариален акт за закупуване на имота, в нотариална кантора в Испания.
По време на срещата:
- Останалият баланс се плаща (обикновено с банков чек);
- Покупателят и продавачът подписват акта;
- Нотариусът проверява законността на сделката.
След подписването ще получите Copia Simple, която удостоверява покупката.
Стъпка 8: Плащане на данъци и вписване на имота
След като договорът е подписан, данъкът върху имота трябва да бъде платен в рамките на 30 дни.
Сумата на дължимия данък зависи от типа на имота.
- Препродажба на имот: данък върху прехвърлянето на имота (ITP): около 7%
- Новопостроен имот: 10% ДДС (IVA) плюс ~1.2% AJD ДДС върху документи за сделката
След като данъците бъдат платени, нотариалният акт ще бъде вписан в Търговския регистър (Registro de la Propiedad), което официално ще ви превърне в законен собственик.
Тук ще откриете нашата пълна статия за размера на данъците върху имотите, които ще плащате, защо и кога ще ги плащате в Коста дел Сол.
Стъпка 9: Комунални услуги, местни данъци и настройка след покупката
След приключване на покупката има няколко практични стъпки, които да предприемете.
Ще трябва да прехвърлите комуналните услуги като електричество, вода и интернет на свое име.
Ако имотът се намира в апартамент или жилищен комплекс, ще трябва да се регистрирате и в общността на собствениците.
Необходимо също да уредите местните данъци, като данъка върху недвижимите имоти (IBI), както и таксите за сметосъбиране.
Ако не сте местно лице, може да се наложи да подадете годишна данъчна декларация за данъка върху недвижимите имоти на нерезиденти (Modelo 210).
Тази административна задача често се пренебрегва, но е от съществено значение за установяване на правилна собственост.
Защо е важно да работите с правилните професионалисти
Въпреки че покупката на имот в Испания е добре регулиран процес, тя включва няколко правни и финансови стъпки.
Затова е толкова важно да работите с опитни професионалисти.
В Costa Prime Realty, помагаме на клиентите на всички етапи от процеса на покупка:
- Търсене на имот
- Съдействие при ипотечно кредитиране
- Правна дю дилиджънс (юридическа проверка)
- Координация с нотариус
- Данъчни насоки
- Поддръжка след покупката
Работим с доверени специалисти, като опитни ипотечни брокери и адвокати по имоти, които се фокусират специално върху сделки с жилищна недвижима собственост.
Това гарантира, че всяка стъпка от процеса е прозрачна и сигурна.
Заключение
И така, как се купува недвижим имот в Испания? Процесът започва с получаването на ваши документи за самоличност NIE и откриване на сметка в испанска банка. След това се организира финансиране, резервиране на имота, извършване на правни проверки, подписване на договора за покупка и финализиране на сделката в нотариалната кантора.
Въпреки че може да изглежда много стъпки, всичко става по-лесно, когато се управлява от опитни професионалисти.
Ако обмисляте покупка на имот на Коста дел Сол, екипът на Costa Prime Realty ще бъде щасти да ви преведе през всяка стъпка на процеса, от първото разглеждане до крайното подписване и след това.
Можете да прегледате наличните оферти в обхваните от нас райони тук:
Надявам се пътуването ви да минава гладко досега! Моля, свържете се с нас, ако имате въпроси или предложения, или ако се интересувате от партньорство с нас.
Най-добри пожелания от Беналмадена,
Изидор
Join The Discussion