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Der Kauf einer Immobilien in Spanien kann auf den ersten Blick kompliziert erscheinen. Viele internationale Käufer stellen sich die gleiche Frage: Wie kann ich eine Immobilie in Spanien sicher und ohne Überraschungen kaufen?
Da ich viele Jahre an der Costa del Sol gelebt und Kunden beim Kauf von Häusern geholfen habe, kann ich bestätigen, dass das Verfahren ist eigentlich sehr einfach.
Ja, ich habe Immobilien mit illegalen Pools, zusätzlichen Zimmern und sogar zusätzlichen Strukturen gesehen, die illegal hinzugefügt wurden. Das ist ein großes Problem, wenn es um die Finanzierung oder Verkauf Ihrer Immobilie später.
Wenn Sie jedoch die richtigen Schritte befolgen und mit erfahrene Fachleute, wird der Prozess Unkompliziert und sicher.
Bitte beachten Sie, dass die Verfahren, Steuern und Beispiele hier allgemein angegeben für das Gebiet der Costa del Sol gelten, die zur autonomen Gemeinschaft Andalusien gehört.
In diesem Leitfaden werde ich Sie durch die Die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie in Spanien, von den ersten Formalitäten bis zur endgültigen Unterzeichnung beim Notar.
Schritt 1: Erhalten Sie Ihre NIE und eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
Wenn Sie in Spanien eine Immobilie kaufen möchten, benötigen Sie als Erstes eine NIE (Número de Identidad de Extranjero, oder Ausländeridentifikationsnummer). Dies ist Ihre Ausländer-Identifikationsnummer, die für fast alle finanziellen Transaktionen in Spanien erforderlich ist.
Wir raten Ihnen dringend, das Verfahren zur Erlangung einer NIE-Nummer in der Spanische Region, in der Sie eine Immobilie kaufen möchten. So sparen Sie Zeit und verringern den Stress.
Sie können eine NIE beantragen bei einer spanischen Polizeidienststelle oder einem Konsulat, entweder in Spanien oder in Ihrem Heimatland. Das Verfahren umfasst das Ausfüllen Formular EX-15, die Zahlung der staatlichen Gebühr und der Nachweis des Grundes für die Beantragung eines solchen Zertifikats, z. B. für den Kauf einer Immobilie oder Beantragung einer Hypothek.
Sie benötigen außerdem eine Spanisches Bankkonto. Hierher überweisen Sie die Mittel für den Kauf der Immobilie sowie die spätere Zahlung von Steuern, Nebenkosten und Gemeinschaftsgebühren.
In der Praxis ziehen es die meisten Käufer vor, bei diesem Verfahren Unterstützung zu erhalten. Bei Costa Prime Realty unterstützen unsere vertrauenswürdigen Rechtspartner die Kunden sowohl bei der Beantragung der NIE als auch bei der Einrichtung eines Bankkontos.
Wir arbeiten eng zusammen mit erfahrene Spezialisten wie zum Beispiel
Wenn Sie sich von Fachleuten durch diese Schritte leiten lassen, sparen Sie Zeit und vermeiden Verwaltungsfehler.
Schritt 2: Vorabgenehmigung der Hypothek und Finanzplanung
Es ist ratsam, eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek einzuholen, bevor Sie ein Angebot machen.
Spanische Banken bieten in der Regel folgende Leistungen an:
- Bis zu 90% Finanzierung für Einwohner
- Rund um 60-70% für Nicht-Einwohner
Die Banken verlangen die folgenden Dokumente:
- Einkommensnachweis
- Steuererklärungen
- Kontoauszüge
- NIE-Nummer
Außerdem müssen Sie Hypothekenarten vergleichen, die in der Regel entweder fest oder variabel und an den Euribor gebunden.
Ein praktischer Tipp, den ich Käufern immer gebe, ist die frühzeitige Sicherung der Finanzierung. So können Sie schnell handeln, wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, was in beliebten Märkten wie der Costa del Sol entscheidend ist.
WeCare Hypotheken bietet zum Beispiel einen besonderen Dienst mit der Bezeichnung‘Hypotheken-Schnellsuche‘, das mehrere Monate im Voraus Informationen über Hypothekenkonditionen wie Zinssätze, Kosten und monatliche Zahlungen liefert.
Wenn Sie die Option ‘Hypotheken-Schnellsuche‘Wenn Sie den Service in Anspruch nehmen möchten, ohne eine Hypothek zu beantragen, müssen Sie 100 € bezahlen.
Schritt 3: Reservierung der Immobilie und Abgabe eines Angebots
Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, besteht der erste Schritt in der Regel darin, eine Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen.
In Spanien, Angebote werden nur dann als ernsthaft angesehen, wenn sie finanziell abgesichert sind.. In der Regel zahlen die Käufer eine Reservierung von etwa 1-3% des Kaufpreises.
Bei Wiederverkaufsimmobilien beträgt dieser Vorbehalt oft 3.000 bis 10.000 €, woraufhin die Immobilie vom Markt genommen wird, während die rechtlichen Prüfungen durchgeführt werden.
Bei neuen Erschließungen ist der Verhandlungsspielraum in der Regel begrenzt. Die Reservierungsgebühr ist in der Regel ein Festbetrag, der direkt an den Entwickler oder Projektträger, typischerweise zwischen von 6.000 Euro bis 11.000 Euro.
Damit wird die Immobilie reserviert, während Ihr Anwalt mit der Due-Diligence-Prüfung beginnt.
Schritt 4: Rechtliche Prüfungen und Due-Diligence-Prüfung von Immobilien
Aus diesem Grund ist es äußerst wichtig, einen guten Anwalt für Immobilienrecht zu haben.
Bevor Sie weitermachen, wird Ihr Anwalt mehrere rechtliche Prüfungen vornehmen. Eine davon ist Anforderung der Nota Simple von der Grundbuchamt.
Die Nota Simple bestätigt:
- Wer ist der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie?
- ob Schulden oder Hypotheken vorhanden sind.
- Etwaige gesetzliche Einschränkungen oder Gebühren.
Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Überprüfung der Grundbucheintrag (Kataster). Damit werden die offiziellen Grenzen, die Größe und der Katasterwert des Grundstücks überprüft, wobei letzterer für die Grundsteuer herangezogen wird.
Ihr Anwalt wird dies ebenfalls bestätigen:
- Grundsteuern werden bezahlt
- Die Gemeinschaftsgebühren sind auf dem neuesten Stand.
- Die Immobilie entspricht den Planungsvorschriften.
Diese Kontrollen schützen die Käufer vor unangenehmen Überraschungen im Nachhinein.
Schritt 5: Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (Contrato de Arras)
Sobald die rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind, unterzeichnen beide Parteien den privaten Kaufvertrag, auch bekannt als Vertrag von Arras.
In diesem Stadium zahlt der Käufer in der Regel eine Kaution in Höhe von rund 10% des Kaufpreises für Wiederverkaufsimmobilien.
Bei neuen Entwicklungen können die Zahlungen jedoch anders strukturiert sein und bis zu 20-30% während der Bauphase.
In diesem Vertrag werden der Preis, der Zeitplan und die Bedingungen für den Kauf festgelegt. Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er normalerweise die Anzahlung.. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen..
Schritt 6: Bewertung der Hypothek und letzte Vorbereitungen
Wenn Sie eine Immobilie mit einer Hypothek kaufen, beauftragt die Bank ein anerkanntes Sachverständigenbüro mit der Erstellung eines Immobiliengutachtens (tasación).
Die Bewertung kostet in der Regel zwischen 300 € und 600 €, und bestimmt den maximalen Hypothekenbetrag, den die Bank Ihnen anbieten kann.
Außerdem müssen Sie Folgendes veranlassen Hausratversicherung, die von den Banken in der Regel vor dem Abschluss verlangt wird.
In dieser Phase wird der Notartermin festgelegt und die endgültigen Dokumente vorbereitet.
Schritt 7: Endgültige Unterzeichnung beim Notar (Escritura)
Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der Escritura de Compraventa, der offiziellen Eigentumsurkunde, bei einem spanischen Notar.
Während dieses Treffens:
- Der Restbetrag wird bezahlt (in der Regel per Bankscheck);
- Der Käufer und der Verkäufer unterzeichnen die Urkunde;
- Der Notar prüft die Rechtmäßigkeit der Transaktion.
Nach der Unterzeichnung erhalten Sie eine Copia Einfach, die den Kauf bestätigt.
Schritt 8: Zahlung der Steuern und Registrierung der Immobilie
Nach Unterzeichnung des Vertrags müssen die Grundsteuern innerhalb von 30 Tagen gezahlt werden.
Die Höhe der zu zahlenden Steuer hängt von der Art der Immobilie ab.
- Wiederverkauf von Immobilien: Grunderwerbsteuer (ITP): rund 7%
- Neues Gebäude: 10% Mehrwertsteuer (IVA) plus ~1,2% AJD Stempelsteuer
Sobald die Steuern gezahlt sind, wird die Urkunde beim Grundbuchamt registriert (Eigentumsregistrierung), womit Sie offiziell der rechtmäßige Eigentümer werden.
Wir haben eine Vollständiger Artikel über die Höhe der Grundsteuer, die Sie zahlen werden, warum Sie sie bezahlen und wann, hier an der Costa del Sol.
Schritt 9: Nebenkosten, lokale Steuern und Einrichtung nach dem Kauf
Sobald der Kauf abgeschlossen ist, sind einige praktische Schritte zu unternehmen.
Sie müssen Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser und Internet auf Ihren Namen übertragen.
Befindet sich die Immobilie in einem Wohnkomplex, müssen Sie sich auch bei der Eigentümergemeinschaft.
Lokale Steuern wie die Grundsteuer (IBI) und Müllabfuhrgebühren müssen ebenfalls festgelegt werden.
Wenn Sie nicht gebietsansässig sind, müssen Sie möglicherweise eine Jährliche Grundsteuererklärung für Nichtansässige (Modelo 210).
Diese verwaltungstechnische Aufgabe wird oft übersehen, ist aber für die Feststellung der ordnungsgemäßen Eigentumsverhältnisse unerlässlich.
Warum die Zusammenarbeit mit den richtigen Fachleuten wichtig ist
Obwohl der Kauf einer Immobilie in Spanien ein gut geregelter Prozess ist, umfasst er mehrere rechtliche und finanzielle Schritte.
Deshalb ist es so wichtig, mit erfahrenen Fachleuten zusammenzuarbeiten.
Bei Costa Prime Realty begleiten wir unsere Kunden durch jeden Schritt des Kaufprozesses:
- Suche nach Immobilien
- Unterstützung bei Hypotheken
- Rechtliche Due-Diligence-Prüfung
- Notarielle Koordination
- Steuerliche Beratung
- Unterstützung nach dem Kauf
Wir arbeiten mit vertrauenswürdigen Spezialisten zusammen, wie z. B. erfahrenen Hypothekenmaklern und Immobilienanwälten, die sich speziell auf Wohnimmobilientransaktionen konzentrieren.
Dies gewährleistet, dass jeder Schritt des Verfahrens transparent und sicher ist.
Schlussfolgerung
Also, Wie kauft man eine Immobilie in Spanien? Der Prozess beginnt mit der Erlangung Ihrer NIE und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Anschließend arrangieren Sie die Finanzierung, reservieren die Immobilie, erledigen die rechtlichen Prüfungen, unterzeichnen den Kaufvertrag und schließen die Transaktion beim Notar ab.
Auch wenn dies nach einer Menge von Schritten klingt, wird es einfach, wenn es von erfahrenen Fachleuten durchgeführt wird.
Wenn Sie Folgendes in Betracht ziehen Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol, Das Team von Costa Prime Realty freut sich darauf, Sie durch jeden Schritt des Prozesses zu begleiten, von der ersten Besichtigung bis zur endgültigen Unterzeichnung und darüber hinaus.
Sie können die verfügbare Angebote in den von uns abgedeckten Gebieten hier:
Ich hoffe, Sie haben bisher eine gute Reise! Bitte melden Sie sich, wenn Sie Fragen oder Anregungen haben oder an einer Zusammenarbeit mit uns interessiert sind.
Herzliche Grüße aus Benalmádena,
Izidor
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