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Ich habe einen Freund, der eine Einzimmerwohnung im historischen Zentrum von Málaga vermietet. Sie hält eine 90% Belegungsrate und verdient durchschnittlich €1,000–€1,500 pro Monat nach Abzug aller Kosten.
Sie hält es einfach. Sie hat das Inserat auf Airbnb gestellt und erledigt den Großteil des Services selbst; Fachleute holt sie nur in Spezialfällen hinzu. Ja, das ist in Málaga möglich, wenn man eine Immobilie mit bestehender Genehmigung kauft. In diesem Artikel prüfen wir die Chancen in den wichtigsten Gemeinden der Costa del Sol.
Kurzzeitvermietungen bleiben eine der attraktivsten -Investmentstrategien am Immobilienmarkt der Costa del Sol .
However, regulations are changing quickly across Andalusia. Städte wie Málaga, Fuengirola und Manilva gelten inzwischen strengere Regelungen für Lizenzen für Ferienvermietungen (VUT). Käufer sollten diese Vorschriften daher vor dem Erwerb einer Immobilie genau verstehen.
In diesem Ratgeber erläutere ich den neuen rechtlichen Rahmen, wie Sie eine Lizenz beantragen, und was Investoren beim Kauf einer Mietimmobilie an der Costa del Sol berücksichtigen sollten.
Diese Einblicke verdanken wir dem Team von Manzanares Lawyers.
Ferienvermietungslizenzen (VUT) in Andalusien verstehen
Eine Lizenz für eine touristische Ferienunterkunft (VUT) erlaubt es, eine Immobilie legal für kurzfristige Aufenthalte über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com zu vermieten.
Eine der wichtigsten jüngst eingeführten rechtlichen Klarstellungen ist, dass die Touristenvermietungslizenz an der Immobilie selbst und nicht am Eigentümer hängt. Das bedeutet, dass beim Verkauf einer lizenzierten Immobilie die Lizenz auf den neuen Eigentümer übergeht, ohne dass ein neuer Antrag nötig ist. Erforderlich ist lediglich eine Benachrichtigung des Andalusischen Tourismusregisters über den Eigentümerwechsel.
Für Investoren ist das von Bedeutung. Der Kauf einer Immobilie mit einer gültigen Lizenz ermöglicht es Ihnen, sofort mit der Vermietung zu beginnen.
Allerdings sind neue Lizenzen nicht immer verfügbar. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Gemeinde.
Zum Beispiel:
- Die Stadt Málaga hat vorübergehend neue VUT-Lizenzen ausgesetzt, während die städtebaulichen Vorschriften aktualisiert werden.
- In Fuengirola müssen Immobilien über einen separaten Zugang von der Straße verfügen, um für eine Genehmigung infrage zu kommen
- Manilva hat die Gemeinde in Zonen eingeteilt, in denen Vermietungen eingeschränkt sein oder eine Sondergenehmigung erfordern können
Diese Unterschiede in den Vorschriften zeigen, weshalb der Standort bei der Planung einer auf Vermietung ausgerichteten Immobilienstrategie an der Costa del Sol eine große Rolle spielt.
Wie man eine Touristenvermietungslizenz beantragt
Wenn die Immobilie noch nicht über eine Lizenz verfügt, umfasst der Prozess in der Regel mehrere Schritte.
Zunächst muss die Immobilie technischen Anforderungen genügen, wie Mindestwohnfläche, ausreichende Belüftung, Sicherheitsvorkehrungen und Belegungsregeln.
Anschließend muss der Eigentümer die Immobilie im Andalusischen Tourismusregister (RTA) anmelden. Dies erfolgt in der Regel online mit den entsprechenden Unterlagen.
In vielen Gemeinden ist heute ein zusätzlicher Schritt erforderlich.
- Bestätigung, dass Bau- und Planungsbestimmungen touristische Vermietungen zulassen.
- In einigen Gebieten ist eine kommunale Genehmigung durch das Rathaus erforderlich.
- Außerdem ist die Eintragung in das regionale Tourismusregister ebenfalls erforderlich.
Eine weitere wichtige Anforderung, die in 2025 eingeführt wurde, ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes. Verfügt die Immobilie noch nicht über eine Genehmigung, muss die Eigentümergemeinschaft die Vermietung zu touristischen Zwecken möglicherweise mit einer Dreifünftelmehrheit genehmigen.
Wenn die Immobilie jedoch bereits über eine gültige Genehmigung verfügt, ist diese Zustimmung nicht erforderlich, da die Genehmigung als erworbenes Recht gilt.
Hier ist ein praktischer Rat, den ich meinen Kunden immer gebe:
Bevor Sie eine Immobilie reservieren, lassen Sie von Ihrem Rechtsanwalt prüfen, ob sie den Vorgaben der Stadtplanung entspricht und eine Lizenzberechtigung vorliegt.
Kann man eine Immobilie mit einer Lizenz kaufen und sofort vermieten?
Ja, und das ist oft die sicherste Investitionsoption.
Wenn die Immobilie eine gültige touristische Lizenz hat, registriert beim Andalusian Tourism Registry, bleibt sie auch nach dem Verkauf gültig. Der neue Eigentümer informiert einfach das Grundbuchamt über den Eigentumswechsel.
Die Vermietung kann ohne Unterbrechung fortgesetzt werden.
Viele Investoren suchen gezielt nach lizenzierter Immobilien in Benalmádena, Marbella oder Mijas, da dies regulatorische Unsicherheit ausschließt.
Aus meiner persönlichen Erfahrung als Bewohner von Benalmádena verkaufen sich genehmigte Immobilien tendenziell schneller, weil Käufer wissen, dass die Vermietung rechtlich abgesichert ist.
Immobilienverwaltung, Airbnb-Vermietung und Alternativen zum Aparthotel
Eine häufig gestellte Frage internationaler Käufer ist, ob sie zur kurzfristigen Vermietung ein Unternehmen gründen müssen.
In den meisten Fällen ist eine Firma nicht erforderlich. Viele Eigentümer vermieten ihre Immobilien einfach privat und deklarieren die Mieteinnahmen in Spanien.
Sie müssen jedoch operative Anforderungen erfüllen, wie zum Beispiel:
- Gästeanmeldung bei den Polizeibehörden
- Reinigungs- und Wartungsstandards
- Steuererklärungen zu Mieteinnahmen
Aufgrund dieser Verpflichtungen entscheiden sich viele Eigentümer dafür mit professionellen Vermietungsverwaltungsunternehmen zusammenzuarbeiten. Diese Unternehmen können Folgendes übernehmen:
- Gäste-Check-in und Kommunikation
- Reinigung und Instandhaltung
- Listing-Management auf Airbnb und anderen Plattformen
- Preisgestaltung optimieren
Verwaltungsgebühren liegen typischerweise im Bereich von 15% bis 25% der Mieteinnahmen , abhängig vom Leistungsumfang.
Eine weitere interessante Option für Investoren ist ein Apartment mit Hotelservice oder Aparthotel. Diese Immobilien arbeiten eher wie Hotels, mit professioneller Verwaltung bereits etabliert. Dieses Modell kann attraktiv sein für Investoren, die passives Einkommen bevorzugen, ohne tägliche operative Aufgaben.
Lassen Sie uns den Unterschied zwischen den beiden Optionen ansehen:
Mietrendite (ROI) und Was tatsächlich Rendite auf der Costa del Sol antreibt
Wohnungen zum Verkauf an der Costa del Sol können in der Regel eine jährliche Nettorendite (ROI) von etwa 6–8% erzielen, wobei dies stark davon abhängt, wie wettbewerbsfähig Ihre Immobilie ist.
Heutzutage müssen Käufer wie Gäste denken. Bei der Suche auf Airbnb filtern Interessenten nach Merkmalen wie einem Pool, Fitnessraum, Meerblick und modernem Design sowie kleinen Details wie Rauchmeldern.
Diese sind nicht mehr nur Extras; sie beeinflussen direkt Ihre Mieteinnahmen. Aus meiner Erfahrung erzielen Objekte mit starken Merkmalen und guter Präsentation deutlich bessere Ergebnisse.
Gleichzeitig ist es wichtig, die finanzielle Seite der Investition zu verstehen, einschließlich Belegungsquoten, dynamischer Preisgestaltungund Nachfrage-Trends.
SaaS-Tools können Ihnen dabei helfen, nachzuverfolgen, wie viele Objekte zu einem bestimmten Zeitpunkt vermietet sind und zu welchem Preis – so erhalten Sie einen echten Wettbewerbsvorteil. Schließlich sollten Sie auch praktische Aspekte wie Grundsteuern in Spanien, lokale Vorschriften und Nähe zu Infrastrukturen und Schulen berücksichtigen, da diese ebenfalls den langfristigen Wert und die Vermietungsattraktivität beeinflussen können.
Sollten Sie Immobilien mit fragwürdiger Aufteilung oder illegalen Modifikationen vermeiden?
Vor einigen Monaten besuchte ich eine Wohnung, die auf den ersten Blick wunderschön wirkte. Die Terrasse wurde versetzt bzw. schallgedämmt, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, und der Eigentümer vermarktete sie als Zweizimmerwohnung.
Allerdings verfügte eines der Schlafzimmer über kein Fenster und wurde formal als Teil der Küchenzone gezählt.
Interessanterweise verfügte die Immobilie über eine touristische Vermietungslizenz und wurde an Gäste vermietet.
Solche Situationen werfen eine wichtige Frage für Investoren auf.
Auch wenn eine Immobilie derzeit vermietet wird, kann sie weiterhin bauliche Unregelmäßigkeiten aufweisen.
Diese Unregelmäßigkeiten können später problematisch werden, wenn:
- Die Immobilie verkauft wird
- eine Finanzierung beantragt wird
- eine rechtliche Prüfung erfolgt
Banken sind im Allgemeinen vorsichtig bei Objekten, die nicht mit der offiziellen Beschreibung im Grundbuch übereinstimmen.
Mein Rat ist einfach:
Wenn eine Immobilie bauliche Veränderungen aufweist, die nicht ordnungsgemäß eingetragen sind, ist es in der Regel am besten, vom Kauf abzusehen, sofern der Verkäufer die Änderungen nicht zuvor legalisiert.
Eine vollständige rechtliche Due-Diligence-Prüfung ist vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags unerlässlich, wenn Sie eine Immobilie in Spanien erwerben.
Conclusion
Kurzzeitvermietungen bleiben eine attraktive Investition im Immobilienmarkt der Costa del Sol, doch die Vorschriften entwickeln sich rasch weiter.
Es ist immer ratsam, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, der Ihre Interessen schützt.
Es ist wichtig, die Lizenzbestimmungen, Gemeinschaftsgenehmigungen und lokale Vorschriften vor dem Kauf einer Immobilie zu verstehen.
At Costa Prime Realty, we guide buyers through the entire process, including identifying licensed properties, verifying legal compliance, and coordinating with lawyers, mortgage brokers, and property managers.
Wenn Sie erwägen, in eine Immobilie an der Costa del Sol zu investieren, unterstützt unser Team Sie dabei, renditestarke und rechtlich abgesicherte Möglichkeiten zu finden.
Ich hoffe, Sie finden dies nützlich. Wenn Sie Fragen haben, hinterlassen Sie gerne einen Kommentar weiter unten.
Beste Grüße von der Costa del Sol!
Izidor
FAQ
Nein — Eine Eigentümergemeinschaft kann Ferienvermietungen nicht verhindern, wenn die Immobilie bereits eine gültige Lizenz besitzt.
In den meisten Fällen an der Costa del Sol ist der Kauf einer Immobilie mit einer Touristenvermietungslizenz (VUT) die sicherere, planbarere Anlagestrategie. Mehrere Gemeinden haben die Regulierung verschärft, sodass der Erwerb einer neuen Lizenz je nach Lage schwierig oder sogar unmöglich sein kann. Meiner Meinung nach ist es besser, 5-10% mehr für eine Immobilie mit ausgestellter Lizenz zu bezahlen, als erst Kosten zu sparen und später festzustellen, dass eine Lizenz nicht möglich ist.
Disclaimer: The information provided in this article is for general informational purposes only and does not constitute legal, financial, or investment advice. Regelungen zu Touristenvermietungslizenzen und Kurzzeitvermietungen in Spanien können sich jederzeit ändern, und ihre Auslegung kann je nach konkreter Immobilie und Gemeinde variieren. Leser wird dringend geraten, vor dem Kauf oder einer Anlageentscheidung einen qualifizierten Rechtsanwalt oder die örtliche Behörde zu konsultieren.
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