Wie man eine Hypothek in Spanien erhält (2026 Guide for Foreign Buyers)

Viele internationale Käufer fragen, ob sie den Kauf durch eine Hypothek finanzieren können.

‘Can foreigners get a mortgage in Spain?‘

Die kurze Antwort lautet ja. Spanische Banken offerieren regelmäßig Hypotheken für internationale Käufer, auch für Non-Residents, sofern bestimmte finanzielle Voraussetzungen erfüllt sind.

Ich lebe seit über neun Jahren an der Costa del Sol, erziehe hier zwei Kinder und unterstütze internationale Käufer beim Immobilienkauf. In dieser Zeit habe ich festgestellt, dass die Finanzierung eines Immobilienkaufs in Spanien oft einfacher ist, als viele Käufer erwarten, insbesondere wenn Sie von vornherein die richtigen Unterlagen vorliegen haben.

Dieser Leitfaden erklärt wie Hypotheken in Spanien funktionieren und wie ausländische Käufer sich dafür qualifizieren können.

Wir haben einen detaillierten Hypothekenrechner entwickelt, der alle Kosten und Steuern aufschlüsselt, um die monatlichen Raten zu schätzen.

Kann ein Ausländer eine Hypothek in Spanien erhalten?

Ja, sowohl EU- als auch Nicht-EU-Käufer können eine Hypothek von spanischen Banken erhalten.

Allerdings unterscheiden sich die Bedingungen leicht je nach Ihrem Aufenthaltstatus.

Typical mortgage limits:

• Anwohner Spaniens: bis zu 80% des Immobilienwerts
• Nichtansässige: in der Regel 60–65% Beleihungsauslauf.

Das bedeutet, dass internationale Käufer in der Regel 35–40% des Kaufpreises in bar zu hinterlegen haben, zuzüglich weiterer Nebenkosten.

Spanische Banken beurteilen außerdem, ob die Hypothekenzahlungen innerhalb eines sicheren finanziellen Verhältnisses bleiben. Typischerweise sollten die monatlichen Hypotheken-Tilgungen30–35% des Nettoeinkommens des Käufers nicht überschreiten.

Grundlegende Anforderungen für eine Hypothek in Spanien

Ausländische Käufer müssen zunächst einige Grundschritte absolvieren, um eine Hypothek zu beantragen.

1. Beantragen Sie eine spanische NIENIE (Ausländeridentifikationsnummer).

Diese Steueridentifikationsnummer ist für jede finanzielle Transaktion in Spanien erforderlich.

Ohne eine NIE-Nummer ist der Erwerb einer Immobilie oder die Beantragung eines Darlehens nicht möglich.

2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto.

Banken verlangen im Rahmen des Hypothekenantragsverfahrens, dass Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen, da Hypothekenraten, Versorgungsleistungen und Steuern in der Regel über ein spanisches Bankkonto bezahlt werden.

3. Die richtige Immobilie auswählen

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, veranlasst die Bank die Durchführung einer offiziellen Bewertung (tasación).

Die Höhe des Hypothekendarlehens richtet sich in der Regel nach dem niedrigeren Wert: dem Kaufpreis oder dem Beleihungswert.

Dokumente für eine Hypothek in Spanien

Spanish banks require proof of income, employment stability and existing financial obligations.

Typische Unterlagen umfassen:

Wenn Sie angestellt sind:

• Zuletzt drei Gehaltsabrechnungen
• Zuletzt zwei Jahre Steuererklärungen
• Bescheinigung des Arbeitgebers über Gehalt und Beschäftigung
• Bankauszüge der letzten drei Monate

Wenn Sie selbstständig sind:

• Zuletzt zwei Jahre Steuererklärungen
• Finanzberichte oder Bilanzauszug des Steuerberaters.
• Kontoauszüge

Wenn Sie im Ruhestand sind:

• Pension/Auszahlungsnachweise
• Steuererklärungen
• Kontoauszüge

Banks können außerdem Nachweise über vorhandene Hypotheken oder Mieteinnahmen verlangen.

Hypothekenunterlagen: US-Käufer vs. UK-Käufer

Die allgemeinen Anforderungen sind ähnlich, es gibt jedoch einige Unterschiede bei der typischen Dokumentation.

UK-Käufer

Während die allgemeinen Anforderungen ähnlich sind, gibt es einige Unterschiede bei der typischen benötigten Dokumentation.

UK-Käufer:

UK-Käufer liefern in der Regel:

• P60-Formulare
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen
• UK-Steuererklärungen
• Kontoauszüge
• Hypothekenabrechnungen (falls zutreffend)

Da spanische Kreditgeber mit britischen Finanzunterlagen vertraut sind, verläuft der Prozess in der Regel unkompliziert.

US-Käufer

US-amerikanische Käufer können spanische Hypothekendarlehen erhalten, doch aufgrund der Unterschiede zwischen den Finanzsystemen verlangen Banken mitunter zusätzliche Unterlagen.

Gängige Unterlagen umfassen:

• Bundessteuererklärungen
• Nachweis von Beschäftigung oder Einkommen
• Kontoauszüge
• Kreditbericht oder finanzielle Übersicht

Spanische Banken können von US-Antragstellern zusätzliche finanzielle Informationen verlangen, aber Hypotheken werden dennoch üblicherweise genehmigt.

Arten von Hypotheken in Spanien

Spanische Banken bieten in der Regel drei Haupttypen von Hypotheken an:

Festzins-Hypotheken

• Der Zinssatz bleibt während der gesamten Kreditsdauer konstant
• Am besten geeignet für Käufer, die vorhersehbare monatliche Zahlungen wünschen

Variabel verzinste Hypotheken

• Der Zinssatz ist an den Euribor Zinssatz gebunden, wodurch sich die Raten im Laufe der Zeit erhöhen oder verringern können

Gemischte Hypotheken

• Zinsfestschreibung für die ersten Jahre, danach variabel
• Diese sind in Spanien immer beliebter geworden

Hypothekenkonditionen in Spanien

Typische Hypothekenkonditionen:

• Maximum term: 20–25 years
• Maximales Alter am Ende der Hypothek: ca. 70–75.
• Loan-to-value: 60–65% for non-residents
• Zinsarten: fest, variabel oder gemischt.
• Zusätzliche Hypothekarkosten in Spanien

Zusätzliche Hypothekarkosten in Spanien

Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Käufer Folgendes einplanen:

• Immobilienbewertung
• Bankeröffnungsgebühren (gelegentlich)
• Von der Bank vorgeschriebene Versicherungspolicen
• Rechts- und Notarkosten

Insgesamt benötigen Käufer typischerweise zusätzliche 10–14% des Kaufpreises, um Steuern und andere Kaufnebenkosten abzudecken, abzüglich Anzahlung für die Hypothek.

Ablauf des Hypothekenprozesses

Der Prozess gliedert sich üblicherweise in die folgenden Schritte:

1. Machbarkeitsanalyse zur Finanzierung
2. Objektauswahl
3. Bankgenehmigung und Bewertung
4. Ein Hypothekendarlehen wird angeboten
5. Endliche Unterzeichnung beim Notar, zusammen mit dem Immobilienkauf

Viele Käufer führen zunächst eine finanzielle Machbarkeitsprüfung durch, um ihre Kreditfähigkeit abzuschätzen, bevor sie sich für eine Immobilie entscheiden.

Abschließende Überlegungen

Es ist durchaus möglich und sehr verbreitet, dass ausländische Käufer in Spanien eine Hypothek bekommen.

Spanische Banken berücksichtigen die folgenden Schlüsselfaktoren:

• Stabiles Einkommen
• Ein vernünftiges Verhältnis von Schulden zu Einkommen
• Eine ausreichende Anzahlung
• Eine Immobilie mit starker Markt Wert

Sobald die passende Immobilie gefunden ist, kann der Hypothekprozess dank sorgfältiger Vorbereitung relativ zügig voranschreiten.

Are you planning to buy property in Spain? Benötigen Sie Hilfe beim Verständnis Ihrer Finanzierungsmöglichkeiten? Ich kann Sie durch den Prozess führen und Sie mit den besten Fachleuten in Verbindung bringen, die sich auf Hypotheken für internationale Käufer spezialisiert haben.

Mein Name ist Izidor, und ich unterstütze internationale Käufer beim Erwerb von Immobilien an der Costa del Sol.