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J’ai un ami qui loue un appartement une chambre dans le centre historique de Málaga. Elle maintient un taux d’occupation 90% et gagne en moyenne €1,000–€1,500 par mois après avoir couvert tous les frais.
Elle simplifie les choses. Elle a mis l’annonce sur Airbnb et gère la majorité du service elle-même, faisant appel à des spécialistes uniquement pour les cas particuliers. Oui, c’est possible à Málaga si vous achetez un bien disposant d’une licence existante. Dans cet article, nous passerons en revue les opportunités dans les principales communes de la Costa del Sol.
Les locations à court terme demeurent l’une des stratégies d’investissement les plus attractives sur la Costa del Sol immobilier .
However, regulations are changing quickly across Andalusia. Des villes comme Málaga, Fuengirola et Manilva appliquent désormais des règles plus strictes concernant les licences de location touristique (VUT). Les acquéreurs doivent donc en prendre connaissance avant d’acheter un bien immobilier.
Dans ce guide, j’expliquerai le nouveau cadre juridique, comment demander une licence et les points que les investisseurs doivent prendre en compte lors de l’achat d’un bien destiné à la location sur la Costa del Sol.
Ces informations sont rendues possibles grâce à l’équipe de Manzanares Lawyers.
Comprendre les licences de location touristique (VUT) en Andalousie
Une licence de logement à usage touristique (VUT) permet de louer légalement un bien pour de courts séjours sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking.com.
L’une des clarifications juridiques les plus importantes introduites récemment est que la loi de location touristique est rattachée au bien immobilier lui-même et non au propriétaire. Cela signifie que lorsqu’un bien autorisé est vendu, la licence est transférée au nouveau propriétaire sans nécessité de nouvelle demande. La seule exigence est de notifier le Registre espagnol du Tourisme/Andalousie du changement de propriété.
Pour les investisseurs, c’est significatif. Acheter un bien immobilier avec une licence valide vous permet de commencer à louer immédiatement .
Cependant, les nouvelles licences ne sont pas toujours disponibles. Les règles diffèrent d'une municipalité à l'autre.
Par exemple :
- La ville de Málaga a temporairement suspendu les nouvelles licences VUT tandis que les règles d’urbanisme sont mises à jour .
- À Fuengirola, les biens doivent disposer d’un accès indépendant depuis la rue pour pouvoir obtenir une licence
- Manilva a divisé la commune en zones où les locations peuvent être limitées ou soumises à une autorisation spéciale
Ces divergences réglementaires expliquent pourquoi l’emplacement compte énormément lorsque l’on élabore une stratégie d’achat axée sur la location sur la Costa del Sol.
Comment obtenir une licence de location touristique
Si le bien ne dispose pas encore d’une licence, le processus comporte généralement plusieurs étapes.
Tout d’abord, le bien doit répondre à des exigences techniques telles qu’un niveau de vie minimum, une ventilation adaptée, des équipements de sécurité et le respect des règles d’occupation.
Ensuite, le propriétaire doit inscrire le bien au Registre Touristique Andalou (RTA). Cette démarche se fait généralement en ligne, accompagnée des documents justificatifs.
Dans de nombreuses communes aujourd’hui, une étape supplémentaire est requise.
- La confirmation que les règles d’urbanisme autorisent les locations touristiques.
- Dans certaines zones, une autorisation municipale de la mairie est requise.
- L’enregistrement dans le registre régional du tourisme est également nécessaire.
Une autre exigence importante introduite dans 2025 est l’approbation du ____comité de copropriétépar la communauté des propriétaires. Si le bien ne dispose pas encore d’une licence, la communauté peut avoir besoin de donner son accord pour les locations touristiques à la majorité qualifiée de trois cinquièmes.
Cependant, si le bien dispose déjà d’une licence valide, cette approbation n’est pas requise, car la licence est considérée comme un droit légal acquis.
Voici un conseil pratique que je partage toujours avec mes clients :
Avant de réserver une propriété, demandez à votre avocat de vérifier la conformité urbanistique et l’éligibilité à la licence.
Pouvez-vous acheter un bien avec une licence et commencer à le louer tout de suite ?
Oui, et c’est souvent l’option d’investissement la plus sûre.
Si le bien dispose d’une licence touristique valide enregistrée auprès du Régistre du Tourisme andalou, elle reste valable après la vente. Le nouveau propriétaire se contente d’en notifier le registre du changement de titularité.
L’activité locative peut se poursuivre sans interruption.
De nombreux investisseurs recherchent spécifiquement des biens titulaires d’une licence à Benalmádena, Marbella ou Mijas, car cela élimine toute incertitude réglementaire.
D’après mon expérience personnelle lorsque je vis à Benalmádena, les propriétés licenciées se vendent généralement plus rapidement car les acheteurs savent que l’activité de location est juridiquement sécurisée.
Gestion immobilière, gestion Airbnb et alternatives à l’appart-hôtel
Une question fréquente des acheteurs internationaux est de savoir s'il est nécessaire de créer une société pour exploiter des locations de courte durée.
Dans la plupart des cas, il n’est pas nécessaire de créer une société. De nombreux propriétaires louent simplement leurs biens en tant que particuliers et déclarent les revenus locatifs en Espagne.
Vous devez toutefois respecter les exigences opérationnelles, notamment :
- Enregistrement des visiteurs auprès des autorités policières
- Normes de nettoyage et d’entretien
- Déclarations fiscales sur les revenus locatifs
En raison de ces obligations, de nombreux propriétaires choisissent de travailler avec des sociétés de gestion locative professionnelles. Ces sociétés peuvent prendre en charge :
- Enregistrement des arrivées des invités et échanges avec eux
- Nettoyage et entretien
- Gestion des annonces sur Airbnb et autres plateformes
- Optimisation des tarifs
Les frais de gestion varient généralement de 15% à 25% du revenu locatif, selon le niveau de service.
Une autre option intéressante pour les investisseurs est un appartement avec services ou appart’hôtel. Ces biens fonctionnent davantage comme des hôtels, avec une gestion professionnelle déjà en place. Ce modèle peut être attrayant pour les investisseurs qui privilégient un revenu passif sans tâches opérationnelles quotidiennes.
Voyons la différence entre les deux options :
Rentabilité locative et ce qui détermine vraiment les rendements sur la Costa del Sol
Les appartements à vendre dans la région de la Costa del Sol peuvent généralement générer un revenu net annuel d’environ – ROI 6–8%, mais cela dépend fortement de la compétitivité de votre bien.
Aujourd’hui, les acheteurs doivent penser comme des hôtes. Sur Airbnb, les utilisateurs filtrent leur recherche selon des critères tels qu’une piscine, une salle de sport, une vue sur la mer et un design moderne, mais aussi de petits détails comme des détecteurs de fumée.
Ces éléments ne sont plus de simples extras : ils impactent directement vos revenus locatifs. D’après mon expérience, les biens dotés de bonnes caractéristiques et d’une présentation soignée obtiennent des performances nettement meilleures.
À la fois, il est important de comprendre l’aspect financier de l’investissement, y compris taux d’occupation, tarification dynamiqueet tendances de la demande.
Les outils SaaS peuvent vous aider à suivre le nombre de biens loués à un instant donné et le prix auquel ils sont loués, vous donnant un véritable avantage. Enfin, n’oubliez pas les aspects pratiques tels que les impôts fonciers en Espagne, la réglementation locale et la proximité des infrastructures et des écoles, car ils peuvent également influencer la valeur à long terme et l’attrait locatif.
Faut-il éviter les biens présentant des agencements douteux ou des modifications illégales?
Il y a quelques mois, je suis allé(e) visiter un appartement qui était magnifique au premier abord. La terrasse avait été fermée pour créer un espace de vie supplémentaire et le propriétaire la commercialisait comme un appartement de deux chambres.
Cependant, l'une des chambres n'avait pas de fenêtre et comptait techniquement comme faisant partie de l’espace cuisine.
Fait intéressant, la propriété bénéficiait d’une licence de location touristique et était louée à des voyageurs.
Des situations comme celle-ci soulèvent une question importante pour les investisseurs.
Même si un bien est actuellement loué, il peut encore présenter des irrégularités d’urbanisme.
Ces irrégularités peuvent causer des problèmes plus tard lorsque :
- Vendre le bien
- Demander un financement
- Effectuer les vérifications juridiques
Les banques se montrent généralement prudentes vis‑à‑vis des biens qui ne correspondent pas à la description officielle du registre.
Mon conseil est simple :
Si un bien immobilier comporte des modifications structurelles qui n’ont pas été dûment enregistrées, il est généralement préférable de l’éviter, à moins que le vendeur ne régularise d’abord ces modifications.
Une procédure complète de vérification juridique est indispensable avant de signer un compromis de vente lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne.
Conclusion
Les locations de courte durée restent un investissement très intéressant sur le marché immobilier de la Costa del Sol, mais la réglementation évolue rapidement.
Il est toujours recommandé de faire appel à un avocat indépendant afin de protéger vos intérêts.
Il est essentiel de comprendre les règles de licence, les autorisations communautaires et les restrictions locales avant d’acheter un bien immobilier.
At Costa Prime Realty, we guide buyers through the entire process, including identifying licensed properties, verifying legal compliance, and coordinating with lawyers, mortgage brokers, and property managers.
Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier sur la Costa del Sol, notre équipe vous aidera à identifier des opportunités rentables et juridiquement sûres.
J’espère que vous avez trouvé cela utile. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous.
Cordialement depuis la Costa del Sol !
Izidor
FAQ
Non — une copropriété ne peut pas empêcher les locations touristiques si le bien dispose déjà d’une licence valable.
Dans la plupart des cas sur la Costa del Sol, l’achat d’un bien disposant d’une licence de location touristique (VUT) est la stratégie d’investissement plus sûre et plus prévisible. Plusieurs communes ont renforcé les règles, ce qui peut rendre l’obtention d’une nouvelle licence difficile, voire impossible selon l’emplacement. À mon avis, il vaut mieux payer 5-10% plus cher pour un bien disposant d’une licence qu’économiser sur les frais initiaux pour se rendre compte qu’une licence n’est pas possible.
Disclaimer: The information provided in this article is for general informational purposes only and does not constitute legal, financial, or investment advice. Les réglementations relatives aux licences de location touristique et à la location de courte durée en Espagne peuvent évoluer à tout moment, et leur interprétation peut varier selon le bien et la commune concernés. Les lecteurs sont fortement recommandés de consulter un professionnel du droit qualifié ou l’autorité locale avant de prendre une décision d’achat ou d’investissement immobilier.
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