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Comprar una propiedad en España puede parecer complicado al principio. Muchos compradores internacionales se hacen la misma pregunta: ¿cómo puedo comprar una propiedad en España de forma segura y sin sorpresas?
Habiendo vivido en la Costa del Sol durante muchos años y ayudado a clientes a comprar viviendas aquí, puedo confirmar que el proceso es de hecho bastante sencillo.
Sí, he visto propiedades con piscinas ilegales, habitaciones añadidas e incluso estructuras adicionales que se han construido de forma ilegal. Este problema es enorme cuando se trata de financiar o vender tu propiedad más adelante.
Sin embargo, si sigues los pasos correctos y trabajas con profesionales experimentados, el proceso se vuelve sencillo y seguro.
Ten en cuenta que los trámites, impuestos y ejemplos que se dan aquí generalmente se aplican a la zona de la Costa del Sol, que forma parte de la comunidad autónoma de Andalucía.
En esta guía, le guiaré a través de las etapas clave para comprar una propiedad en España, desde la documentación inicial hasta la firma final en la oficina del notario.
Paso 1: obtén tu NIE y abre una cuenta bancaria en España
La primera cosa que necesitas al comprar una propiedad en España es un NIE (Número de Identidad de Extranjero, o NIE). Este es tu número de identificación de extranjero, que es requerido para casi todas las operaciones financieras en España.
Recomendamos encarecidamente que inicies el proceso para obtener un número NIE en la región de España donde planeas comprar una propiedad Esto te ahorrará tiempo y reducirá el estrés.
Puedes solicitar un NIE en una comisaría de policía española o en un consulado, ya sea en España o en tu país de origen. El proceso implica rellenar un formulario EX-15, pagar la tasa gubernamental y aportar prueba de tu motivo para solicitarlo, como la compra de una propiedad o solicitar una hipoteca.
También necesitarás una cuenta bancaria española. Aquí es donde transferirás los fondos para la compra de la propiedad, así como el pago posterior de impuestos, suministros y gastos de comunidad.
En la práctica, la mayoría de los compradores prefieren recibir ayuda con este proceso. En Costa Prime Realty, nuestros socios legales de confianza asisten a los clientes tanto con la NIEsolicitud como con la apertura de una cuenta bancaria.
Trabajamos en estrecha colaboración con especialistas experimentados como
Contar con profesionales que guíen el proceso ahorra tiempo y evita errores administrativos.
Paso 2: Preaprobación hipotecaria y planificación financiera
Es conveniente obtener la preaprobación hipotecaria antes de hacer una oferta.
Los bancos españoles suelen ofrecer lo siguiente:
- Hasta 90% financiación para residentes
- Alrededor de 60–70% para no residentes
Los bancos pedirán los siguientes documentos:
- Comprobación de ingresos
- Declaraciones de impuestos
- Extractos bancarios
- número NIE
También necesitarás comparar tipos de hipoteca , que suelen ser o bien fijos o variables y vinculados a Euribor.
Un consejo práctico que siempre doy a los compradores es asegurar la financiación temprano. Esto te permite actuar con rapidez cuando encuentras la propiedad adecuada, algo crucial en mercados dinámicos como la Costa del Sol.
WeCare Mortgages por ejemplo, ofrece un servicio especial llamado el 'Mortgage Quick Scan', que proporciona información sobre condiciones hipotecarias como tipos de interés, costes y pagos mensuales con varios meses de antelación.
Si utilizas el servicio 'Mortgage Quick Scan' sin solicitar una hipoteca, tendrás que pagar €100.
Paso 3: Reserva de la propiedad y realización de una oferta
Una vez que hayas encontrado una propiedad que te guste, el primer paso suele ser firmar un acuerdo de reserva.
En España, las ofertas son solo consideradas serias si cuentan con respaldo financiero. Normalmente, los compradores pagan una reserva de alrededor de 1–3% del precio de compra.
Para propiedades de segunda mano, esta reserva suele ser €3,000–€10,000, tras la cual la propiedad se retira del mercado mientras se realizan las comprobaciones legales.
Para las promociones nuevas, la negociación suele ser limitada. La cuota de reserva suele ser una cantidad fija pagada directamente al promotor o promotor, por lo general oscilando desde €6,000 hasta €11,000.
Esto reserva la propiedad mientras su abogado inicia la diligencia debida.
Paso 4: Comprobaciones legales y diligencia de la propiedad.
Por ello es extremadamente importante contar con un buen abogado inmobiliario.
Antes de seguir adelante, su abogado realizará varias comprobaciones legales. Una de ellas consiste en solicitar el Nota Simple al Registro de la Propiedad.
El Nota Simple confirma:
- Quién es el propietario legal de la propiedad
- Si existen deudas o hipotecas asociadas.
- Cualquier restricción o cargas legales.
Otro paso importante es revisar el registro catastral (catastro). Esto verifica los límites oficiales de la propiedad, su tamaño y el valor catastral valor, este último utilizado para los impuestos municipales.
Su abogado también confirmará que:
- Los impuestos de la propiedad están pagados
- Los gastos de comunidad están al día.
- La propiedad cumple con la normativa urbanística.
Estas comprobaciones protegen a los compradores de posibles sorpresas desagradables en el futuro.
Paso 5: Firma del Contrato Privado de Compra (Contrato de Arras)
Una vez completados los controles legales, ambas partes firman el Contrato Privado de Compra, también conocido como el Contrato de Arras.
En esta etapa, el comprador suele abonar un depósito equivalente a alrededor del 10% del precio de compra para propiedades de segunda mano.
Para nuevos proyectos, sin embargo, los pagos pueden estructurarse de forma distinta y pueden alcanzar 20–30% durante la fase de construcción.
Este contrato establece el precio, el calendario y las condiciones de la compra. Si el comprador se retira, normalmente pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del depósito.
Paso 6: Valoración hipotecaria y preparando los últimos detalles
Si vas a comprar una propiedad con una hipoteca, el banco encargará a una empresa tasadora acreditada que realice una tasación de la propiedad (tasación).
La tasación suele costar entre €300 y €600, y determina el importe máximo de la hipoteca que el banco puede ofrecerte.
También deberá contratar un seguro de hogar, que los bancos suelen exigir antes de la formalización de la compraventa.
En esta etapa se programará la cita notarial y se prepararán los documentos finales.
Paso 7: Firma final ante el Notario (Escritura)
El paso final es firmar la Escritura de Compraventa, el título de propiedad oficial, en una oficina notarial española.
Durante esta reunión:
- Se paga el saldo pendiente (habitualmente mediante cheque bancario);
- El comprador y el vendedor firman la escritura;
- El notario verifica la legalidad de la operación.
Una vez firmada, recibirá una Copia Simple, que confirma la compra.
Paso 8: Pagar impuestos y registrar la propiedad
Una vez firmado el contrato, los impuestos de la propiedad deben abonarse dentro de 30 días.
El importe a pagar por impuestos depende del tipo de propiedad.
- Propiedad de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): aproximadamente 7%
- Obra nueva: 10% de IVA (IVA) más aproximadamente 1.2% AJD de AJD
Una vez pagados los impuestos, la escritura se inscribirá en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad), lo que oficialmente te hará el propietario legal.
Tenemos un artículo completo sobre cuánto pagarás en impuestos de la propiedad (completo), por qué los pagarás y cuándo, en la Costa del Sol aquí.
Paso 9: Servicios, impuestos locales y configuración post-compra
Una vez finalizada la compra, quedan varios pasos prácticos a seguir.
Deberá trasladar a su nombre las suministraciones como electricidad, agua e Internet.
Si la propiedad se encuentra en un apartamento o complejo residencial, también tendrá que inscribirse en la comunidad de propietarios.
También deberá gestionar los impuestos locales, como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las tasas de recogida de residuos.
Si no es residente, es posible que tenga que presentar una declaración anual del impuesto sobre la renta de no residentes (Modelo 210).
Esta tarea administrativa suele pasarse por alto, pero es esencial para establecer una titularidad correcta.
Por qué es importante trabajar con los profesionales adecuados
Aunque la compra de una propiedad en España es un proceso regulado, implica varios pasos legales y financieros.
Por ello es tan importante contar con profesionales experimentados.
En Costa Prime Realty, acompañamos a nuestros clientes en cada paso del proceso de compra:
- Búsqueda de propiedades
- Asistencia con la hipoteca
- Diligencia debida legal
- Coordinación notarial
- Asesoramiento fiscal
- Soporte después de la compra
Trabajamos con especialistas de confianza, como brokers hipotecarios experimentados y abogados inmobiliarios, que se enfocan específicamente en transacciones de vivienda.
Esto garantiza que cada paso del proceso sea transparente y seguro.
Conclusión
Entonces, ¿cómo se procede para comprar una vivienda en España? El proceso comienza obteniendo tu NIE y abriendo una cuenta bancaria española. A continuación, se tramita la financiación, se reserva la propiedad, se realizan las comprobaciones legales, se firma el contrato de compra y se formaliza la operación en la oficina del notario.
Aunque parezca que hay muchos pasos, se vuelve sencillo cuando los gestionan profesionales experimentados.
Si estás pensando en comprar una propiedad en la Costa del Sol, el equipo de Costa Prime Realty estará encantado de guiarte en cada paso del proceso, desde la primera visita hasta la firma final y más allá.
Puedes consultar listados disponibles en las zonas que cubrimos aquí:
¡Espero que estés teniendo un viaje sin contratiempos hasta ahora! Por favor, ponte en contacto si tienes alguna pregunta o sugerencia, o si te interesa trabajar con nosotros.
Un saludo desde Benalmádena,
Izidor
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