door 
Ik heb een vriend die verhuurt een appartement met één slaapkamer in het historische centrum van Málaga. Ze heeft een bezettingsgraad van 90% en verdient een gemiddelde van €1.000-€1.500 per maand na dekking van alle kosten.
Ze houdt het eenvoudig. Ze plaatste de advertentie op Airbnb en beheert het grootste deel van de service zelf, en huurt alleen specialisten in voor speciale gevallen. Ja, dat is mogelijk in Málaga als u een woning koopt met een bestaande vergunning. In dit artikel bespreken we de mogelijkheden in de belangrijkste gemeenten aan de Costa del Sol.
Korte termijn verhuur blijft een van de meest aantrekkelijke vastgoedbeleggingsstrategieën aan de Costa del Sol.
Echter, voorschriften veranderen snel over Andalusië. Steden zoals Málaga, Fuengirola, en Manilva hebben nu strengere regels voor toeristenverhuur licenties (VUT's), dus kopers moeten deze regels begrijpen voordat ze een huis kopen.
In deze handleiding leg ik de nieuwe wettelijk kader, hoe een licentie aanvragen, en wat investeerders moet overwegen bij het kopen van een huurwoning aan de Costa del Sol.
Deze inzichten zijn mogelijk dankzij het team van Manzanares Advocaten.
Inzicht in vergunningen voor toeristische verhuur (VUT) in Andalusië
A Vakantiewoning voor toeristisch gebruik (VUT) licentie maakt het mogelijk om een woning legaal te verhuren voor korte verblijven op platforms zoals Airbnb of Booking.com.
Een van de belangrijkste wettelijke verduidelijkingen die onlangs is ingevoerd, is dat de de toeristische verhuurvergunning is verbonden aan het eigendom zelf en niet aan de eigenaar. Dit betekent dat wanneer een eigendom met een vergunning wordt verkocht, de vergunning overgaat op de nieuwe eigenaar zonder dat een nieuwe aanvraag nodig is. De enige vereiste is om de Andalusisch Toerisme Register van de verandering van eigenaar.
Voor beleggers is dit belangrijk. Een eigendom kopen met een Met een geldige licentie kunt u meteen beginnen met huren.
Nieuwe licenties zijn echter niet altijd beschikbaar. De regelgeving verschilt per gemeente.
Bijvoorbeeld:
- De stad van Málaga heeft nieuwe VUT-licenties tijdelijk opgeschort terwijl de stedenbouwkundige regels worden bijgewerkt
- In Fuengirola, eigenschappen moet onafhankelijke toegang hebben van de straat om in aanmerking te komen voor een vergunning
- Manilva heeft de gemeente in zones verdeeld waar verhuur beperkt kan zijn of speciale toestemming vereist is
Deze verschillen in regelgeving zijn de reden waarom de locatie van groot belang is bij het plannen van een strategie voor het kopen van onroerend goed gericht op verhuur aan de Costa del Sol.
Hoe een Toeristenverhuurvergunning aanvragen
Als het pand nog geen vergunning heeft, omvat het proces meestal meerdere stappen.
Ten eerste moet de woning voldoen aan technische vereisten zoals minimale levensstandaarden, goede ventilatie, veiligheidsuitrusting en bezettingsregels.
Vervolgens moet de eigenaar de woning registreren in het Andalusische Toeristische Register (RTA). Dit gebeurt meestal online met ondersteunende documentatie.
In veel gemeenten is tegenwoordig een extra stap vereist.
- Bevestiging dat stedenbouwkundige voorschriften staan toeristische verhuur toe.
- In sommige gebieden is een gemeentelijke vergunning van het gemeentehuis is vereist.
- Registratie in de regionaal toerisme register is ook vereist.
Een andere belangrijke vereiste die in 2025 wordt ingevoerd, is de goedkeuring van het gebouw. gemeenschap van eigenaars. Als de woning nog geen vergunning heeft, moet de gemeenschap mogelijk toeristenverhuur goedkeuren met een meerderheid van drie vijfde van de stemmen.
Als de eigendom heeft al een geldige licentie, Deze goedkeuring is niet vereist, aangezien de licentie beschouwd wordt als een verworven wettelijk recht.
Hier is een praktische tip die ik altijd met klanten deel:
Voordat u een accommodatie reserveert, vraag het uw advocaat om de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften en de subsidiabiliteit van vergunningen te bevestigen.
Kunt u een eigendom met een vergunning kopen en onmiddellijk beginnen te verhuren?
Ja, en dit is vaak de veiligste beleggingsoptie.
Als de accommodatie een geldige toeristenvergunning heeft die geregistreerd is bij de Andalusisch Toerisme Register, Het blijft geldig na de verkoop. De nieuwe eigenaar hoeft alleen maar het register op de hoogte te stellen van de eigendomsoverdracht.
De verhuuractiviteit kan zonder onderbreking doorgaan.
Veel beleggers zoeken specifiek naar Vastgoed met vergunning in Benalmádena, Marbella of Mijas omdat het regelgevingsonzekerheid wegneemt.
Uit mijn persoonlijke ervaring in Benalmádena verkopen woningen met een vergunning sneller omdat kopers weten dat de verhuuractiviteit legaal is.
Vastgoedbeheer, Airbnb exploitatie en Alternatieven voor appartementenhotels
Een veelgestelde vraag van internationale kopers is of ze een bedrijf moeten starten om kortetermijnverhuur te exploiteren.
In de meeste gevallen is een bedrijf is niet nodig. Veel eigenaren verhuren hun eigendommen gewoon als particulieren en geven de huuropbrengsten in Spanje aan.
U moet echter voldoen aan operationele eisen, zoals:
- Registratie van gasten bij de politie
- Schoonmaak- en onderhoudsnormen
- Belastingaangiften op huurinkomsten
Vanwege deze verantwoordelijkheden kiezen veel eigenaren ervoor om werk met professioneel huurbeheer bedrijven. Deze bedrijven kunnen:
- Gasten inchecken en communicatie
- Reiniging en onderhoud
- Advertentiebeheer op Airbnb en andere platforms
- Prijsoptimalisatie
Beheersvergoedingen variëren gewoonlijk van 15% tot 25% van de huurinkomsten, afhankelijk van het serviceniveau.
Een andere interessante optie voor beleggers is een serviceflat of apart-hotel. Deze eigenschappen werken meer zoals hotels, met professioneel beheer al aanwezig zijn. Dit model kan aantrekkelijk zijn voor beleggers die de voorkeur geven aan passief inkomen zonder dagelijkse operationele taken.
Laten we eens kijken naar het verschil tussen de twee opties:
Verhuurrendement en wat echt het rendement bepaalt aan de Costa del Sol
Appartementen te koop aan de Costa del Sol kunnen doorgaans een jaarlijks netto ROI van ongeveer 6-8%, maar dit hangt sterk af van hoe concurrerend uw eigendom is.
Tegenwoordig moeten kopers denken als gasten. Bij het zoeken op Airbnb filteren mensen op kenmerken zoals een zwembad, sportschool, uitzicht op zee en modern ontwerp, evenals kleine details zoals rookmelders.
Dit zijn niet langer slechts extra's; ze direct invloed hebben op uw huurinkomsten. Uit mijn ervaring blijkt dat eigenschappen met sterke kenmerken en een goede presentatie aanzienlijk beter presteren.
Tegelijkertijd is het belangrijk om de financiële kant van de investering te begrijpen, waaronder bezettingsgraden, dynamische prijsstelling en vraagontwikkelingen.
SaaS Tools kunnen u helpen om bij te houden hoeveel woningen er op een bepaald moment verhuurd worden en tegen welke prijs, wat u een echt voordeel geeft. Vergeet tot slot praktische aspecten niet, zoals onroerendgoedbelasting in Spanje, lokale voorschriften en nabijheid van infrastructuur en scholen, omdat deze ook de waarde op lange termijn en de verhuurbaarheid kunnen beïnvloeden.
Moet u eigendommen met twijfelachtige lay-outs of illegale wijzigingen vermijden?
Een paar maanden geleden bezocht ik een appartement dat er op het eerste gezicht prachtig uitzag. Het terras was omsloten om een extra leefruimte te creëren, en de eigenaar verkocht het als een appartement met twee slaapkamers.
Een van de slaapkamers had echter geen raam en telde technisch gezien als een deel van het keukengedeelte.
Interessant genoeg had het pand een toeristische verhuurvergunning en werd het aan gasten verhuurd.
Situaties als deze werpen een belangrijke vraag op voor beleggers.
Zelfs als een woning momenteel verhuurd wordt, kan deze nog steeds stedenbouwkundige onregelmatigheden vertonen.
Deze onregelmatigheden kunnen later problemen veroorzaken:
- De woning verkopen
- Financiering aanvragen
- De juridische due diligence doorstaan
Banken zijn over het algemeen voorzichtig met eigendommen die niet overeenkomen met de officiële beschrijving in het register.
Mijn advies is eenvoudig:
Als een eigendom structurele veranderingen die niet correct geregistreerd zijn, is het meestal best te vermijden het, tenzij de verkoper de wijzigingen eerst legaliseert.
Een volledig juridisch due diligence proces is essentieel voordat u een koopcontract ondertekent bij het kopen van vastgoed in Spanje.
Conclusie
Korte termijn verhuur blijft een sterke investering aan de Costa del Sol vastgoedmarkt, maar de regelgeving evolueert snel.
Het is altijd aan te raden om een onafhankelijke advocaat in te huren om uw belangen te beschermen.
Het is van essentieel belang om de vergunningsregels, gemeentelijke goedkeuringen en plaatselijke beperkingen te begrijpen voordat u een woning koopt.
Bij Costa Prime Realty begeleiden we kopers door het hele proces, inclusief eigendommen onder licentie identificeren, wettelijke naleving verifiëren, en coördineren met advocaten, hypotheek makelaars, en vastgoedbeheerders.
Als u overweegt om investeren in een woning aan de Costa del Sol, zal ons team u helpen om winstgevende en rechtszekere mogelijkheden te vinden.
Ik hoop dat u dit nuttig vond. Als u vragen hebt, laat dan gerust een reactie hieronder achter.
Hartelijke groeten van de Costa del Sol!
Izidor
FAQ
Nee - een gemeenschap van eigenaren kan toeristische verhuur niet tegenhouden als de woning al een geldige vergunning heeft.
In de meeste gevallen aan de Costa del Sol is het kopen van een woning met een toeristische verhuurvergunning (VUT) de veiligere, meer voorspelbare investeringsstrategie. Verschillende gemeenten hebben de regelgeving aangescherpt, dus het verkrijgen van een nieuwe vergunning kan moeilijk of zelfs onmogelijk zijn, afhankelijk van de locatie. Naar mijn mening is het beter om 5-10% meer te betalen voor een woning met een afgegeven vergunning dan om te besparen op de initiële kosten en er dan achter te komen dat een vergunning niet mogelijk is.
Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt geen juridisch, financieel of beleggingsadvies. Regelgeving met betrekking tot toeristische verhuurvergunningen en kortetermijnverhuur in Spanje kan op elk moment veranderen, en de interpretatie ervan kan variëren afhankelijk van het specifieke onroerend goed en de gemeente. Lezers wordt ten zeerste aangeraden om een gekwalificeerde juridische professional of lokale autoriteit te raadplegen voordat zij een aankoop- of investeringsbeslissing nemen.
Doe mee aan de discussie