Tous les impôts fonciers sur la Costa del Sol : guide simple pour les acheteurs, vendeurs et propriétaires en Espagne

Chez Costa Prime Realty, je parle avec de nombreux acheteurs chaque jour, et chaque jour je réponds à la même question : 'Quels sont les impôts sur les biens immobiliers ?' Eh bien, cela dépend du bien. Il y a la TVA pour les biens neufs, ITPpour les biens d'occasion, AJDpour les biens neufs, l’impôt sur la plus-value en cas de revente, et même l’impôt sur la fortune ou l’impôt sur le revenu pour les locations courte ou longue durée. Cela dépend aussi si vous êtes résident fiscal de l’UE, non-UE ou résident fiscal espagnol. C’est simple, avec seulement trois scénarios. Passons-les en revue ensemble.

Je m’appelle Izidor et de nombreux clients me posent les mêmes questions sur les impôts liés à la propriété en Espagne récemment, en particulier dans la zone de la Costa del Sol.

Les acheteurs en provenance de pays comme le Royaume-Uni, l’Allemagne, la Bulgarie et les États-Unis s’inquiètent souvent des impôts lors de l’achat ou de la vente d’un bien en Espagne.

Ce guide est conçu pour être simple et facile à comprendre, en particulier pour les acheteurs étrangers et les expatriés.

Pourquoi les impôts sur les biens immobiliers en Espagne déconcertent de nombreux acheteurs

C’est peut-être dû aux abréviations peu familières et au manque d’informations sur ce qu’elles signifient. Lors de l’achat ou de la détention d’un bien en Espagne, plusieurs taxes peuvent s’appliquer.

Gardez à l’esprit que vous verrez des taux de TVA, ITP, et AJD différents dans toutes les communautés autonomes lors de l’achat d’un bien. Ici, nous parlerons uniquement dans le contexte de Andalousie, plus précisément de la Costa del Sol :

• VAT (IVA) for new properties
• ITP pour les biens de seconde main
• AJD (Stamp Duty) for new properties
• Capital Gains Tax when selling a property
• Impôt sur le revenu si la propriété est louée
• Dans certains cas impôt sur la fortune

Cela dépend aussi de savoir si vous êtes :

• Spanish tax resident
• EU resident
• Non-EU resident

Alors, plutôt que des explications compliquées, restons simples. Il existe trois grands scénarios que la plupart des acheteurs sur la Costa del Sol doivent connaître.

Impôt sur les biens immobiliers en Espagne lors de l’achat (Costa del Sol)

L’impôt dépend principalement de la nature du bien : neuf ou de revente.

Bien immobilier de revente (le cas le plus courant sur la Costa del Sol)

Impôts :

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) – Transfer Tax: about 7% in Andalusia
• Paid once when buying

Exemple :

• Un acheteur allemand achète un bien immobilier pour €500,000
• ITP ≈ €35,000

Nouvelle propriété d'un promoteur

Impôts :

• VAT (IVA – or Impuesto sobre el Valor Añadido): 10%
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) Stamp Duty: ~1.2%

Exemple :

• Un acheteur britannique achète un nouvel appartement €400,000
• VAT = €40,000
• AJD ≈ €4,800

Frais d’achat supplémentaires :

• Notary and registry 1–2%

Impôt foncier annuel en Espagne pour les propriétaires de l’UE et hors UE

De nombreux acheteurs recherchent des informations sur les impôts immobiliers en Espagne pour les étrangers ou sur la fiscalité immobilière en Espagne pour les ressortissants de pays hors UE.

Bonne nouvelle : les propriétaires européens et non européens acquittent généralement les mêmes impôts immobiliers.

L’impôt annuel principal est :

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – Local Property Tax

• Payé à la municipalité
• Based on cadastral value

Fourchette typique de la Costa del Sol :

• €400 – €1,200 per year

Exemple :

Appartement à Estepona évalué €500k
IBI ≈ €700/year

Si vous n’habitez pas en Espagne, il existe aussi l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Taux :

• EU residents (Germany, Bulgaria, Netherlands, etc.): 19%
• Non-EU residents (UK, US): 24%

Exemple :

Property cadastral value €120,000
Annual tax roughly €250 – €500

Impôt local sur les biens lorsque vous vendez un bien en Espagne

Lors de la vente d’un bien sur la Costa del Sol, les vendeurs paient généralement deux impôts principaux.

Capital Gains Tax (CGT)

Payé sur le gain de la vente.

Taux :

• Spanish residents: 19–28%
• Non-residents (EU and Non-EU): 19%

Exemple :

Propriétaire bulgare ressortissant de l’UE

• Bought for €300,000
• Sold for €400,000
• Profit €100,000
• Tax ≈ €19,000

3% Withholding for Non-Residents

Si le vendeur n’est pas résident espagnol:

• L’acheteur doit retenir 3% du prix de vente
• Payé à l’administration fiscale espagnole, avec des remboursements possibles si l’imposition réelle est inférieure, via le formulaire 210.

Exemple :

Sale price €500,000

• €15,000 withheld

Conseil final de Costa Prime Realty

L’achat d’un bien immobilier en Espagne peut paraître simple au premier abord, mais en réalité il s’agit d’un processus légal et financier comportant de nombreuses étapes. Les taxes, les contrats, les réservations, les virements bancaires, les actes notariés et les formalités d’enregistrement doivent tous être gérés correctement.

Chez Costa Prime Realty, nous travaillons avec un réseau de avocats spécialisés en droit immobilier et de conseillers fiscaux qui parlent, dans la mesure du possible, votre langue maternelle. Que vous veniez du R-U.K., d’Allemagne, de Bulgarie, des États‑Unis ou d’un autre pays, nous nous assurons que vous compreniez bien chaque étape et chaque document.

Si vous avez besoin d’un crédit immobilier, nous vous recommandons vivement d’être mis en relation avec les meilleurs courtiers en crédit immobilier. Cela vous permettra de comparer les offres des plus grandes banques espagnoles sans frais supplémentaires.

Nos partenaires vous accompagnent dans :

• Vérifications juridiques du bien
• Planification et explications fiscales
• Ouverture d'un compte bancaire espagnol
• Contrats d'achat et réservations
• NIE numéro et procédures administratives
• Représentation par procuration si nécessaire

Notre objectif est de rendre le processus clair, sûr et facile à comprendre, même si c’est la première fois que vous achetez un bien sur la Costa del Sol.

Nous vous accompagnons depuis la première visite du bien jusqu’à la remise des clefs. Si nécessaire, nous vous représentons et assistons au notaire en votre nom, afin que tout soit correctement mis en ordre.

J’espère que ce guide vous a aidé à répondre à certaines de vos questions sur les impôts fonciers sur la Costa del Sol.

Et j’espère pouvoir vous accueillir ici prochainement.