by 
Wenn Sie sich über die Nicht‑Residenten‑Eigentumssteuer in Spanien informieren, kann zunächst Verwirrung aufkommen. Ich sehe das oft bei Mandanten. Der Begriff ist selbst irreführend. Tatsächlich gibt es keine separate 'Eigentumssteuer' für Nicht-Ansässige. Stattdessen gibt es eine jährliche Einkommensteuer auf Immobilienbesitz in Spanien. Lassen Sie mich das in einfachen, praxisorientierten Worten erklären.
Was ist die Nichtansässigen-Einkommensteuer in Spanien?
Fangen wir mit dem Kernpunkt an. Es gibt keine offizielle Steuer in Spanien, die als ‚Nichtansässigen-Immobiliensteuer‘ bezeichnet wird.
What people usually mean is the Non-Resident Income Tax (IRNR), also known as Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Wenn Sie Eigentum in Spanien besitzen, aber hier nicht dauerhaft wohnen, das Finanzamtgeht davon aus, dass Ihre Immobilie Einkommen erzeugt. Auch wenn Sie es niemals vermieten. Dies wird als fiktive Einkünfte bezeichnet (fiktive Einkünfte).
Vereinfacht gesagt geht Spanien davon aus, dass Ihre Ferienwohnung ein kleines theoretisches Einkommen generiert, und Sie darauf Steuern zahlen.
Aus meiner Erfahrung mit dem Leben in Benalmádena kommt das vielen Käufern zunächst überraschend. Wenn man jedoch die Zahlen sieht, wird man in der Regel feststellen, dass sie deutlich niedriger ausfallen als erwartet.
Wie viel kostet die Nichtansässigen-Eigentumssteuer in Spanien?
Dies ist die Frage, die Käufer am meisten interessiert. Die gute Nachricht ist, dass sie relativ günstig ist.
Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten:
Zunächst wird ein kleiner Prozentsatz des Katasterwerts angesetzt (in der Regel 1.1% oder 2%). Anschließend wird ein Steuersatz angewendet.
Typische Steuersätze:
- EU-/EWR-Aufenthaltsberechtigte: 19%
- Nicht-EU-Aufenthaltsberechtigte: 24%
Lassen Sie uns ein einfaches Beispiel ansehen:
- Cadastralwert: €200,000
- Steuerbemessungsgrundlage: €2,200 (1.1% des Cadastralwertes)
- Tax: €418 per year (19% of taxable base)
In der Praxis zahlen die meisten Eigentümer daher zwischen €200 und €800 pro Jahr.
Deshalb sage ich meinen Mandanten immer, dass diese Steuer zu den normalen Kosten des Immobilienbesitzes an der Costa del Sol gehört, aber keine große Ausgabe darstellt.
Wann und wie wird diese Steuer gezahlt?
Nicht‑residentielle Eigentümer müssen jährlich Formular 210 einreichen.
Der Stichtag ist üblicherweise 31 Dezember des Folgejahres. Zum Beispiel wird die Steuer für 2025 in 2026 erklärt.
Jetzt kommt etwas Wichtiges:
- Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, ist eine Steuer auf das imputierte Einkommen zu zahlen
- Wenn die Immobilie vermietet ist, ist die Steuer auf die tatsächlichen Mieteinnahmen zu zahlen
Nach der offiziellen spanischen Steuerrichtlinie werden Nichtansässige besteuert auf:
- Imputiertes Einkommen bei Eigennutzung der Immobilie
- Mieteinnahmen bei Vermietung
- Veräußerungsgewinn beim Verkauf
Deshalb ziehen es viele internationale Eigentümer vor, mit einem Gestor oder Steuerberater zusammenzuarbeiten. Das hält alles einfach und konform.
Praktischer Tipp: Prüfen Sie immer den Katasterwert vor dem Kauf. Das wirkt sich direkt auf Ihre jährliche Steuerlast aus. Ein guter Berater wird dies im Kaufprozess prüfen.
Andere Immobiliensteuern in Spanien, die Sie kennen sollten
Bei Nichtansässigen fällt in Spanien die Immobiliensteuer (IRNR) nur als Teil des Ganzen an.
Sie sollten auch Folgendes erwarten:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): local council tax
- Vermögenssteuer (in einigen Fällen)
- Vermietungsteuer (bei Vermietung)
- Kapitalertragsteuer bei Verkauf
Aus meiner täglichen Erfahrung mit Käufern ist mir aufgefallen, dass Klarheit in diesem Bereich wirklich zählt. Viele Menschen sorgen sich um versteckte Kosten. Taktisch gesehen ist Spanien eigentlich transparent, sobald alles ordentlich erklärt wurde.
Zum Beispiel variiert in Benalmádena die zu zahlende IBI je nach Eigentum, ist aber in der Regel vorhersehbar und überschaubar.
Was dies für Käufer an der Costa del Sol bedeutet
Wenn Sie planen, eine Immobilie an der Costa del Sol zu kaufen, sollte diese Steuer kein Grund zur Sorge sein. Es gehört einfach dazu, ein Haus in Spanien zu besitzen.
Tatsächlich ist im Vergleich zu vielen nord-europäischen Ländern die jährliche Kosten für Eigentum hier oft niedriger.
Ich erinnere mich daran, wie es war, als ich vor Jahren hierher zog. Eine Sache, die auffiel, war, wie erschwinglich es war, eine Immobilie zu unterhalten, besonders wenn man den Lebensstil berücksichtigt. Sonnenschein, Outdoor-Living und niedrige laufende Kosten schaffen einen völlig anderen Lebensrhythmus.
Dabei gilt es vor allem, alles im Voraus zu verstehen.
Bei Costa Prime Realty, führen wir Kunden durch den gesamten Prozess:
- Immobiliensuche
- Rechtliche Prüfungen
- Steuerberatung
- Hypothek Unterstützung
- Notarielle Koordination
- Nachkauf-Unterstützung
Alles wird klar und Schritt für Schritt in Ihrer Sprache erklärt. Dies nimmt Unsicherheit und ermöglicht es Ihnen, Ihre Investition von Tag eins an zu genießen.
FAQ
Die Nichtansässigen-Eigentumssteuer Spanien ist kein offizieller Steuername. Damit ist in der Regel die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) gemeint.
Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen, aber dort steuerlich nicht ansässig sind, geht der Staat davon aus, dass Ihre Immobilie ein geringes fiktives Einkommen erzielt. Sie müssen darauf Steuern zahlen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist.
Ja, Sie zahlen trotzdem Steuern.
Auch wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen, erhebt Spanien eine Steuer auf das fiktive Einkommen. Dabei handelt es sich um einen kleinen, berechneten Betrag basierend auf dem Katasterwert.
In den meisten Fällen zahlen Eigentümer je nach Immobilie jährlich zwischen €200 und €800 .
Sie erklären sie mithilfe des Formulars 210.
So funktioniert es:
Einreichen einmal pro Jahr
Deadline: 31 December of the following year
Online eingereicht oder über einen Steuerberater (Gestor oder Rechtsanwalt)
Die meisten ausländischen Eigentümer beauftragen professionelle Hilfe, um sicherzustellen, dass alles korrekt und termingerecht erledigt wird.
Abschließende Überlegungen
Die Nicht-Residenten-Eigentumssteuer in Spanien klingt komplizierter, als es ist. In der Praxis handelt es sich um eine kleine Jahressteuer, die auf einer einfachen Formel basiert.
Sobald Sie verstanden haben, wie sie funktioniert, wird sie zu einer weiteren vorhersehbaren Kostenposition beim Eigentumserwerb in Benalmádena oder anderswo an der Costa del Sol.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen und sich einen klaren, sorgenfreien Ablauf wünschen, Costa Prime Realty unterstützt Sie dabei. Wir begleiten Sie von der ersten Besichtigung bis zum Erhalt der Schlüssel und darüber hinaus.
Join The Discussion