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Der Kauf einer Eigenschaft in Spanien kann zunächst kompliziert wirken. Viele internationale Käufer stellen dieselbe Frage: Wie kann ich eine Immobilie in Spanien sicher und ohne Überraschungen kaufen?
Nach vielen Jahren an der Costa del Sol und der Unterstützung von Kunden beim Erwerb von Immobilien hier kann ich bestätigen, dass der Prozess tatsächlich sehr einfach ist.
Ja, ich habe Immobilien mit illegalen Pools, zusätzlichen Zimmern und sogar zusätzlichen Strukturen gesehen, die illegal errichtet wurden. Dies ist ein großes Problem, wenn es um die Finanzierung oder den Verkauf Ihrer Immobilie geht.
Wenn Sie jedoch die richtigen Schritte befolgen und mit erfahrenen Fachleuten zusammenarbeiten, wird der Prozess unkomplizierter und sicherer.
Bitte beachten Sie, dass die hier vorgestellten Verfahren, Steuern und Beispiele im Allgemeinen auf die Costa del Sol zutreffen, die Teil der autonomen Gemeinschaft Andalusien ist.
In diesem Leitfaden führe ich Sie durch die wichtigsten Phasen beim Kauf einer Immobilie in Spanien, von den ersten Unterlagen bis zur endgültigen Unterzeichnung im Notariat.
Schritt 1: Beschaffen Sie sich Ihre NIE und eröffnen Sie ein Bankkonto in Spanien
Der erste Schritt beim Immobilienkauf in Spanien ist die Beantragung einer NIE (Número de Identidad de Extranjero, oder Foreigner Identification Number). Dies ist Ihre Fremdenregistrierungsnummer, die für fast jede finanzielle Transaktion in Spanien erforderlich ist.
Wir raten dringend, den Prozess zur Beschaffung der NIE-Nummer in der -Region Spaniens zu starten, in der Sie eine Immobilie kaufen möchten. Damit sparen Sie Zeit und reduzieren Stress.
Sie können einen NIE bei einer spanischen Polizeistation oder einem Konsulat beantragen, entweder in Spanien oder im Heimatland. Der Prozess umfasst das Ausfüllen des Formulars EX-15, die Zahlung der Behördengebühr und den Nachweis eines Ihrer Gründe für die Beantragung, wie z. B. den Immobilienkauf oder die Beantragung einer Hypothek.
Sie benötigen außerdem ein spanisches Bankkonto. Hierhin überweisen Sie die Mittel für den Immobilienkauf, außerdem später für Steuern, Versorgungsleistungen und Gemeinschaftskosten.
In der Praxis bevorzugen es die meisten Käufer, Unterstützung bei diesem Prozess zu erhalten. Bei Costa Prime Realty, unterstützen unsere vertrauenswürdigen Rechtsanwälte unsere Mandanten sowohl bei der NIE–Antragsstellung als auch beim Einrichten eines Bankkontos.
Wir arbeiten eng mit erfahrenen Spezialisten zusammen, wie
Professionelle Unterstützung bei diesen Schritten spart Zeit und vermeidet administrative Fehler.
Schritt 2: Hypotheken-Vorabgenehmigung und Finanzplanung
Es ist sinnvoll, vor einem Kaufangebot eine Hypothekenvorabgenehmigung einzuholen.
Spanische Banken bieten typischerweise Folgendes an:
- Bis zu 90% Finanzierung für Einwohner
- Umgebung 60–70% für Nichtansässige
Banken werden folgende Unterlagen verlangen:
- Einkommensnachweis
- Steuererklärungen
- Kontoauszüge
- NIE Nummer
Sie benötigen außerdem Vergleichfinanzierungarten von Hypotheken, die in der Regel entweder festverzinslich oder variabel sind und an Euriborgebunden sind.
Ein praktischer Tipp, den ich Käufern immer gebe, ist, sich frühzeitig um eine Finanzierungszusage zu kümmern. So können Sie zügig handeln, wenn Sie die passende Immobilie finden — besonders wichtig in beliebten Märkten wie der Costa del Sol.
WeCare Mortgages bietet zum Beispiel einen besonderen Service namens Mortgage Quick Scan, der Informationen zu Hypothekenbedingungen wie Zinssätzen, Kosten und monatlichen Zahlungen bereits mehrere Monate im Voraus liefert.
Wenn Sie den Service Mortgage Quick Scan nutzen, ohne eine Hypothek zu beantragen, müssen Sie €100.zahlen.
Schritt 3: Reservierung der Immobilie und Abgabe eines Angeboten
Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, besteht der erste Schritt in der Regel darin, eine Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen.
In Spanien gelten Angebote nur dann als seriös, wenn sie finanziell abgesichert sind. In der Regel zahlen Käufer eine Reservierung von ca. 1–3% des Kaufpreises.
Für Wiederverkaufsimmobilien erfolgt diese Reservierung oft €3,000–€10,000,, wonach die Immobilie vom Markt genommen wird, während rechtliche Prüfungen durchgeführt werden.
Bei Neubauprojekten ist Verhandlung in der Regel eingeschränkt. Die Reservierungsgebühr ist in der Regel eine feste Summe, die direkt an den Entwickler oder Bauträger gezahlt wird, typischerweise in der Spanne von €6,000bis €11,000.
Damit wird die Immobilie reserviert, während Ihr Anwalt mit der rechtlichen Prüfung beginnt.
Schritt 4: Rechtliche Prüfungen und Due Diligence der Immobilie
Deshalb ist es äußerst wichtig, einen guten Immobilienanwalt zu haben.
Bevor Sie weiter vorgehen, wird Ihr Anwalt mehrere rechtliche Prüfungen durchführen. Dazu gehört die Beantragung des Nota Simple beim Registro de la Propiedad.
Der Nota Simple bestätigt:
- Wer rechtlich Eigentümer der Immobilie ist
- Ob es irgendwelche Schulden oder Hypotheken gibt.
- Etwaige rechtliche Einschränkungen oder Belastungen.
Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Prüfung des Katasterregisters (catastro). Dies bestätigt die offiziellen Begrenzungen, Größe und Katasterwert value, wobei letzterer Wert für die lokale Grundsteuer herangezogen wird.
Ihr Rechtsanwalt wird außerdem bestätigen, dass:
- Grundsteuern bezahlt werden
- Die Gemeinschaftskosten aktuell sind.
- Die Immobilie den Baugenehmigungen entspricht.
Diese Prüfungen schützen Käufer vor späteren unangenehmen Überraschungen.
Schritt 5: Unterzeichnung des Private Purchase Contract (Contrato de Arras)
Nachdem die rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind, unterzeichnen beide Parteien den Private Purchase Contract, auch bekannt als der Contrato de Arras.
In dieser Phase zahlt der Käufer bei Wiederverkaufsimmobilien in der Regel eine Anzahlung in Höhe von etwa 10% des Kaufpreises.
Bei Neubauprojekten können die Zahlungen jedoch anders strukturiert sein und während der Bauphase 20–30% erreichen.
Dieser Vertrag legt den Preis, den Zeitplan und die Bedingungen des Kaufs fest. Wird der Käufer zurücktreten, verliert er in der Regel die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurückzieht, muss er die doppelte Anzahlung zurückerstatten.
Schritt 6: Beleihungswertermittlung und abschließende Vorbereitungen
Wenn Sie eine Immobilie mit Hypothek kaufen, wird die Bank eine akkreditierte Gutachterfirma beauftragen, eine Bewertung der Immobilie vorzunehmen (tasación).
Die Bewertung kostet in der Regel zwischen €300 und €600, und bestimmt die maximale Hypothek, die die Bank Ihnen anbieten kann.
Sie müssen auch eine Wohnversicherung abschließen, die von Banken vor der Fertigstellung in der Regel vorausgesetzt wird.
In diesem Stadium wird der Notartermin geplant und die endgültigen Dokumente vorbereitet.
Schritt 7: Abschluss beim Notar (Escritura)
Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der Escritura de Compraventa, der offiziellen Eigentumsurkunde, in einem spanischen Notariat.
Während dieses Treffens:
- Der Restbetrag wird bezahlt (in der Regel per Bankscheck);
- Käufer und Verkäufer unterzeichnen die Urkunde;
- Der Notar überprüft die Rechtmäßigkeit der Transaktion.
Nach der Unterzeichnung erhalten Sie eine Copia Simple, die den Kauf bestätigt.
Schritt 8: Steuern zahlen und die Immobilie registrieren
Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, müssen die Grundsteuern innerhalb von 30 Tagen gezahlt werden.
Die Höhe der zu zahlenden Steuer hängt von der Art der Immobilie ab.
- Wiederverkaufsobjekt: Grunderwerbsteuer (ITP): ca. 7%
- Neubau: 10% Mehrwertsteuer (IVA) plus ca. 1.2% AJD Stempelsteuer
Sobald die Steuern bezahlt sind, wird die Urkunde beim Grundbuchamt registriert (Registro de la Propiedad), womit Sie offiziell als Eigentümer eingetragen werden.
Wir haben einen vollständigen Artikel darüber, wie viel Sie an Grundsteuern zahlen müssen, warum Sie sie zahlen und wann, an der Costa del Sol hier.
Schritt 9: Versorgungsunternehmen, lokale Abgaben und Einrichtung nach dem Kauf
Nach dem Kauf sind einige praktische Schritte zu beachten.
Sie müssen Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser und Internet auf Ihren Namen übertragen.
Wenn die Immobilie sich in einer Wohnung oder einem Wohnkomplex befindet, müssen Sie außerdem der Eigentümergemeinschaft beitreten.
Lokale Abgaben wie die Grundsteuer (IBI) und Gebühren für die Abfallentsorgung müssen ebenfalls eingerichtet werden.
Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie möglicherweise eine jährliche Steuererklärung für Nichtresidenten (Modelo 210) einreichen.
Diese administrative Verpflichtung wird oft übersehen, ist aber wesentlich, um eine ordnungsgemäße Eigentumszuordnung sicherzustellen.
Warum die Zusammenarbeit mit den richtigen Fachleuten entscheidend ist
Obwohl der Immobilienkauf in Spanien ein gut regulierter Prozess ist, umfasst er mehrere rechtliche und finanzielle Schritte.
Deshalb ist es so wichtig, mit erfahrenen Fachleuten zu arbeiten.
Bei Costa Prime Realty begleiten wir unsere Kunden durch jeden Schritt des Kaufprozesses:
- Immobiliensuche
- Unterstützung bei der Finanzierung
- Rechtliche Due-Diligence-Prüfung
- Notarielle Koordination
- Steuerberatung
- Nach dem Kauf – Unterstützung
Wir arbeiten mit vertrauenswürdigen Spezialisten zusammen, wie erfahrenen Hypothekenmaklern und Immobilienrechtsexperten, die sich gezielt auf transaktionen im Wohnimmobilienbereich konzentrieren.
So wird jeder Schritt des Prozesses transparent und sicher.
Schlussbemerkung
Also, wie geht man vor beim Kauf einer Immobilie in Spanien? Der Prozess beginnt mit der Beschaffung Ihrer NIE und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Anschließend klären Sie die Finanzierung, reservieren die Immobilie, führen die rechtlichen Prüfungen durch, unterzeichnen den Kaufvertrag und finalisieren die Transaktion beim Notar.
Auch wenn das nach vielen Schritten klingt, wird es einfach, wenn es von erfahrenen Profis betreut wird.
Wenn Sie in Erwägung ziehen, eine Immobilie an der Costa del Sol zu kaufen, steht das Team von Costa Prime Realty Ihnen gerne bei jedem Schritt des Prozesses zur Seite – von der ersten Besichtigung bis zur endgültigen Unterzeichnung und darüber hinaus.
Sie können sich die verfügbaren Objekte in den von uns betreuten Gebieten hier ansehen:
Ich hoffe, Ihre Reise verläuft bisher reibungslos! Bitte melden Sie sich, wenn Sie Fragen oder Anregungen haben oder daran interessiert sind, mit uns zusammenzuarbeiten.
Beste Grüße aus Benalmádena,
Izidor
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