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Acheter un bien immobilier en Espagne peut sembler compliqué au premier abord. Beaucoup d’acheteurs internationaux se posent la même question : comment acheter un bien en Espagne en toute sécurité et sans surprise ?
Après avoir vécu de nombreuses années sur la Costa del Sol et accompagné des clients dans l’achat de biens immobiliers ici, je peux confirmer que le processus est en réalité très simple.
Oui, j’ai vu des biens avec des piscines illégales, des pièces supplémentaires et même des structures ajoutées illégalement. Cela constitue un véritable obstacle lorsqu’il s’agit d’obtenir un financement ou de revendre votre bien par la suite.
Cependant, si vous suivez les bonnes étapes et faites appel à des professionnels expérimentés, la procédure devient simple et sécurisée.
Veuillez noter que les procédures, taxes et exemples présentés ici s’appliquent généralement à la Costa del Sol, qui fait partie de la communauté autonome d’Andalousie.
Dans ce guide, je vous accompagnerai à travers les principales étapes de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, des premières formalités à la signature finale chez le notaire.
Étape 1 : Obtenez votre NIE et ouvrez un compte bancaire en Espagne
La première chose dont vous avez besoin lors de l’achat d’un bien en Espagne est un NIE (Número de Identidad de Extranjero, ou Numéro d’Identification des Étrangers). Il s’agit de votre numéro d’identification d’étranger, requis pour presque toutes les transactions financières en Espagne.
Nous vous recommandons vivement de lancer la procédure d’obtention d’un numéro NIE dans la région espagnole où vous envisagez d’acheter un bien . Cela vous fera gagner du temps et réduira le stress.
Vous pouvez faire une demande d’NIE auprès d’un poste de police espagnol ou d’un consulat, soit en Espagne, soit dans votre pays d’origine. La procédure consiste à remplir le formulaire EX-15, à payer les frais gouvernementaux et à fournir une preuve du motif de votre demande, comme l’achat d’un bien ou la demande d’un crédit immobilier.
Vous aurez également besoin d’un compte bancaire espagnol. C’est là que vous transférerez les fonds pour l’achat du bien, ainsi que pour le paiement ultérieur des impôts, des services et des charges de copropriété.
En pratique, la plupart des acheteurs préfèrent être assistés dans ce processus. Chez Costa Prime Realty, nos partenaires juridiques de confiance aident les clients à la fois pour la demande de NIE et la création d’un compte bancaire.
Nous travaillons en étroite collaboration avec des spécialistes expérimentés tels que
Faire appel à des professionnels pour vous guider à travers ces démarches permet de gagner du temps et d’éviter les erreurs administratives.
Étape 2: Pré-approbation hypothécaire et planification financière
Il est judicieux d’obtenir une pré-approbation de prêt immobilier avant de faire une offre.
Les banques espagnoles proposent généralement ce qui suit :
- Jusqu’à 90% de financement pour les résidents
- Autour de 60–70% pour les non-résidents
Les banques demanderont les documents suivants :
- Justificatifs de revenus
- Déclarations fiscales
- Relevés bancaires
- NIE numéro
Vous devrez également comparer les différents types de prêts immobiliers, qui sont généralement à taux fixe ou variable et indexés sur Euribor.
Un conseil pratique que je donne toujours aux acheteurs est de sécuriser le financement dès que possible. Cela vous permet d’agir rapidement lorsque vous trouvez le bien qui vous convient, ce qui est crucial sur des marchés prisés comme la Costa del Sol.
WeCare Mortgages par exemple, propose un service spécial appelé le 'Mortgage Quick Scan', qui fournit des informations sur les conditions d’emprunt telles que les taux d’intérêt, les coûts et les mensualités plusieurs mois à l’avance.
Si vous utilisez le service 'Mortgage Quick Scan' sans déposer de demande de prêt, vous devrez payer €100..
Étape 3: Réservation du bien et offre d’achat
Une fois que vous avez trouvé un bien qui vous plaît, la première étape consiste généralement à signer une convention de réservation.
En Espagne, les offres ne sont considérées comme sérieuses que si elles sont assorties d’une garantie financière.f En règle générale, les acquéreurs versent une réservation correspondant à environ 1–3% du prix d’achat.
Pour les biens en revente, cette réservation est souvent €3,000–€10,000, après quoi le bien est retiré du marché pendant que les vérifications légales sont effectuées.
Pour les nouveaux programmes, la négociation est généralement limitée. Les frais de réservation correspondent généralement à une somme forfaitaire versée directement au promoteur, généralement comprise entre €6,000 et €11,000.
Cela permet de réserver le bien pendant que votre avocat commence ses vérifications juridiques.
Étape 4 : Vérifications légales et due diligence du bien
C’est pourquoi il est extrêmement important d’avoir un bon avocat spécialisé en immobilier.
Avant d’aller plus loin, votre avocat effectuera plusieurs vérifications juridiques. L’une d’elles consiste à à la Nota Simple du Registre foncier.
Le Nota Simple confirme:
- Qui détient légalement la propriété
- Quelles que soient les dettes ou hypothèques associées.
- Toute restriction ou charge juridique.
Une autre étape importante consiste à vérifier l’enregistrement cadastral (cadastral register (catastro)). Cela vérifie les limites officielles, la superficie et la valeur cadastrale (valeur), cette dernière étant utilisée pour les impôts locaux sur la propriété.
Votre avocat confirmera également que :
- Les impôts fonciers sont payés
- Les charges de copropriété sont à jour.
- La propriété est conforme aux règles d’urbanisme.
Ces vérifications protègent les acheteurs contre d’éventuelles surprises ultérieures.
Étape 5: Signature du Contrat Préliminaire d’Achat (Contrato de Arras)
Une fois les vérifications juridiques effectuées, les deux parties signent le Contrat privé d’achat, également appelé le Contrato de Arras.
À ce stade, l’acheteur verse généralement un dépôt correspondant à environ 10% du prix d’achat pour les biens en revente.
Pour les programmes neufs, toutefois, les paiements peuvent être structurés différemment et peuvent atteindre 20–30% au cours de la phase de construction.
Ce contrat précise le prix, le calendrier et les conditions de l’achat. En cas de retrait de l’acheteur, celui-ci perd généralement l’acompte. En cas de retrait du vendeur, il doit restituer le double de l’acompte.
Étape 6: Valorisation hypothécaire et préparatifs finaux
Si vous achetez un bien avec un prêt, la banque fera appel à une société d’évaluation accréditée pour réaliser une estimation du bien (tasación).
L’estimation coûte généralement entre €300 et €600, et détermine le montant maximum de l’emprunt que la banque peut vous proposer.
Vous devrez également souscrire une assurance habitation, qui est généralement exigée par les banques avant la finalisation.
À ce stade, le rendez-vous chez le notaire sera fixé et les documents finaux préparés.
Étape 7: Signature finale chez le notaire (Escritura)
L’étape finale est la signature de l’Escritura de Compraventa, l’acte de propriété officiel, chez un notaire espagnol.
Lors de cette rencontre :
- Le solde restant est payé (généralement par chèque bancaire);
- L’acheteur et le vendeur signent l’acte ;
- Le notaire vérifie la légalité de l’opération.
Une fois signée, vous recevrez une Copia Simple, qui confirme l’achat.
Étape 8: Paiement des taxes et immatriculation du bien
Une fois le contrat signé, les impôts fonciers doivent être payés dans les 30 jours.
Le montant de l’impôt dû dépend du type de bien.
- Bien en revente : Impôt de transmission de propriété (ITP): autour de 7%.
- Neuf : TVA (10% (IVA)) plus environ 1.2% AJD de droits d’enregistrement.
Une fois les impôts acquittés, l’acte sera enregistré au Registre foncier (Registro de la Propiedad), ce qui vous fera officiellement propriétaire légal.
Nous avons un article complet sur le montant que vous paierez en impôts fonciers , pourquoi vous les paierez et quand, sur la Costa del Sol ici.
Étape 9: Services publics, impôts locaux et mise en place post‑achat
Une fois l’achat réalisé, plusieurs démarches pratiques sont à effectuer.
Il vous faudra transférer les services publics tels que l’électricité, l’eau et Internet à votre nom.
Si le bien se trouve dans un immeuble ou une résidence, vous devrez également vous inscrire auprès de la copropriété.
Les impôts locaux, tels que la taxe foncière (IBI) et les frais de collecte des déchets, doivent également être mis en place.
Si vous êtes non-résident, vous devrez peut-être déposer une déclaration annuelle d’impôt sur les biens immobiliers des non-résidents (modèle 210).
Cette formalité administrative est souvent négligée, mais elle est essentielle pour établir une propriété en bonne et due forme.
Pourquoi est-il essentiel de s’entourer des bons professionnels
Bien que l’achat d’un bien en Espagne soit un processus bien encadré, il comporte plusieurs étapes juridiques et financières.
C’est pourquoi il est crucial de travailler avec des professionnels expérimentés.
Chez Costa Prime Realty, nous accompagnons nos clients à chaque étape du processus d’achat :
- Recherche de biens
- Aide au financement immobilier
- Vérifications juridiques préalables
- Coordination Notaire
- Conseils fiscaux
- Soutien après l’achat
Nous travaillons avec des spécialistes de confiance, tels que des courtiers en prêts hypothécaires expérimentés et des avocats spécialisés en droit immobilier résidentiel, qui se consacrent spécifiquement aux transactions immobilières résidentielles.
Cela permet à chaque étape du processus d’être transparente et sécurisée.
Conclusion
Ainsi, comment se passe l’achat d’un bien en Espagne ? Le processus commence par l’obtention de votre NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne. Ensuite, vous organisez le financement, réservez le bien, effectuez les vérifications légales, signez le contrat d’achat et finalisez la transaction chez le notaire.
Bien que cela puisse sembler long, cela devient simple lorsqu’il est géré par des professionnels expérimentés.
Si vous envisagez d’acheter un bien sur la Costa del Sol, l’équipe de Costa Prime Realty sera ravie de vous guider à travers chaque étape du processus, de la première visite à la signature finale et au-delà.
Vous pouvez consulter les biens disponibles dans les zones que nous couvrons ici:
J'espère que votre parcours se déroule sans accroc jusqu'à présent ! N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions ou des suggestions, ou si vous êtes intéressé par une collaboration avec nous.
Bien cordialement depuis Benalmádena,
Izidor
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